La fiscalité LMNP

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le sta­tut de Loueur Meu­blé Non Pro­fes­sion­nel (LMNP) per­met aux inves­tis­seurs de louer des biens meu­blés tout en béné­fi­ciant d’une fis­ca­li­té avan­ta­geuse. Ce sta­tut est très pri­sé sur le mar­ché immo­bi­lier en France, notam­ment pour ceux qui sou­haitent diver­si­fier leur patri­moine et opti­mi­ser leurs reve­nus loca­tifs sans deve­nir des pro­fes­sion­nels du sec­teur.

Le LMNP s’ap­plique à toute per­sonne qui per­çoit des recettes annuelles de moins de 23 000 € issues de la loca­tion meu­blée, ou si ces recettes ne dépassent pas les reve­nus pro­fes­sion­nels du foyer fis­cal.

Bien que ce soit une acti­vi­té “non-pro­fes­sion­nelle”, les béné­fices sont impo­sés dans la caté­go­rie des BIC (Béné­fices Indus­triels et Com­mer­ciaux) qui se trouve sur la décla­ra­tion d’im­pôt 2042 C‑pro.

Comment sont imposés les revenus d’un LMNP ?

Les reve­nus géné­rés par le LMNP sont impo­sés dans la caté­go­rie des BIC non pro­fes­sion­nels. Deux régimes fis­caux s’offrent à vous :

Le régime réel simplifié :

Dans ce régime, vous pou­vez déduire un cer­tain nombre de charges de vos recettes loca­tives. Ces charges com­prennent :

• Les inté­rêts du cré­dit ban­caire.
• Les frais liés à l’a­chat comme les frais de notaire.
• Les frais de ges­tion et d’ad­mi­nis­tra­tion.
• Les assu­rances et les taxes fon­cières.
• Les frais de répa­ra­tion, d’en­tre­tien, et de réno­va­tion.
• Éga­le­ment les frais de construc­tion, recons­truc­tion et agran­dis­se­ment.
• L’a­mor­tis­se­ment du bien : on compte envi­ron 4 % de la valeur du bien sur une période de 25 ans.
• L’a­mor­tis­se­ment des meubles : entre 10 % et 20 % sur une période de 5 à 10 ans.

Le résul­tat net après déduc­tion de ces charges est alors impo­sé selon votre Tranche Mar­gi­nale d’Im­po­si­tion (TMI) per­son­nelle, auquel s’a­joutent les pré­lè­ve­ments sociaux de 17,2 %. Par exemple :

Si vous avez 15 000 € de recettes loca­tives annuelles et que vos charges (y com­pris l’a­mor­tis­se­ment) s’é­lèvent à 12 000 €, vous ne serez impo­sé que sur un résul­tat net de 3 000 €, sou­mis à votre TMI et aux pré­lè­ve­ments sociaux.

Le régime micro-BIC :

Si vos recettes loca­tives annuelles sont infé­rieures à 72 600 €, vous pou­vez opter pour le régime micro-BIC. Vous béné­fi­cie­rez alors d’un abat­te­ment for­fai­taire de 50 % sur vos recettes, sans pos­si­bi­li­té de déduire les charges réelles. Par exemple, pour 10 000 € de recettes, vous serez impo­sé sur 5 000 €.

Il existe un cas par­ti­cu­lier pour les rési­dences dites de tou­risme clas­sé. L’a­bat­te­ment est alors non plus de 50 %, mais de 71 %.

Ce régime est plus simple, mais il est sou­vent moins avan­ta­geux que le régime réel, sur­tout si vos charges sont éle­vées ou si vous devez amor­tir un bien ancien néces­si­tant des tra­vaux.

Fiscalité lors de la revente d’un bien sous le régime LMNP

Lors de la revente d’un bien loca­tif sous le régime LMNP, la plus-value immo­bi­lière est sou­mise au régime des plus-values des par­ti­cu­liers, à condi­tion que vous res­tiez dans le cadre du LMNP.

Plus-value = (prix de vente — les frais sup­por­tés par le ven­deur) — (prix d’ac­qui­si­tion + les dépenses pour les tra­vaux).

• Impo­si­tion des plus-values :
  La plus-value est impo­sée à un taux de 19 %, auquel s’a­joutent les pré­lè­ve­ments sociaux de 17,2 %, soit un total de 36,2 %. Des abat­te­ments pour durée de déten­tion s’ap­pliquent :
  • 6 % par an à par­tir de la 6e année et jus­qu’à la 21e pour l’im­pôt sur le reve­nu.
  • 4 % pour la 22e année.
  • Pour les pré­lè­ve­ments sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % pour la 22e année, puis 9 % par an au-delà.
• Si vous conser­vez le bien pen­dant plus de 22 ans, vous serez exo­né­ré de l’im­pôt sur le reve­nu, et après 30 ans, des pré­lè­ve­ments sociaux.
• TVA :
  La vente d’un bien sous le régime LMNP n’est géné­ra­le­ment pas sou­mise à la TVA, sauf si vous avez récu­pé­ré la TVA lors de l’a­chat dans cer­taines condi­tions, comme pour les rési­dences ser­vices.

Avantages du LMNP : défiscalisation et réduction d’impôts

Le LMNP est par­ti­cu­liè­re­ment attrac­tif pour les bailleurs cher­chant à opti­mi­ser leur fis­ca­li­té. En plus de l’a­mor­tis­se­ment et des déduc­tions de charges, ce sta­tut per­met une réduc­tion signi­fi­ca­tive des impôts grâce aux régimes de défis­ca­li­sa­tion en vigueur. Il convient éga­le­ment aux per­sonnes qui sou­haitent inves­tir dans l’im­mo­bi­lier sans les contraintes d’une acti­vi­té pro­fes­sion­nelle à temps plein.

Atten­tion, si vous faites plus de 23 000 € de recettes, donc de loyer char­gé per­çu sans déduire de charge, ET que ces recettes sont supé­rieures aux reve­nus d’ac­ti­vi­té pro­fes­sion­nelle nets de votre foyer fis­cal, vous pas­se­rez auto­ma­ti­que­ment de LMNP à LMP. Les 2 condi­tions doivent être rem­plies pour cela. C’est un chiffre à gar­der en tête car si vous faites de la loca­tion sai­son­nière, ça peut aller vite. Je vous détaille le LMP dans cet article dédié.
Ce chan­ge­ment vous oblige à vous affi­lier au régime social du SSI (Sécu­ri­té Sociale des Indé­pen­dants) et à faire face à une impo­si­tion dif­fé­rente, mais offre aus­si la pos­si­bi­li­té d’im­pu­ter les défi­cits sur l’en­semble des reve­nus du foyer.

Pour aller plus loin :

Guide com­plet de l’investissement immo­bi­lier Com­ment gérer ses finances per­son­nelles ? La fis­ca­li­té des SCI L’imposition des reve­nus fon­ciers