La fiscalité des SCI

La fis­ca­li­té des Socié­tés Civiles Immo­bi­lières (SCI) est un sujet essen­tiel pour tout inves­tis­seur immo­bi­lier cher­chant à opti­mi­ser ses inves­tis­se­ments et à gérer effi­ca­ce­ment son patri­moine.

Que vous envi­sa­giez de consti­tuer une SCI pour faci­li­ter la ges­tion de vos biens immo­bi­liers ou pour pré­pa­rer une trans­mis­sion de patri­moine, il est cru­cial de com­prendre les régimes fis­caux dis­po­nibles. En fonc­tion de vos objec­tifs, vous pou­vez opter pour une SCI à l’Im­pôt sur le Reve­nu (IR) ou à l’Im­pôt sur les Socié­tés (IS), cha­cune pré­sen­tant des avan­tages et des incon­vé­nients dis­tincts.

Si vous n’a­vez pas encore mis au clair vos objec­tifs en tant qu’in­ves­tis­seur, je vous invite à lire ce guide sur l’in­ves­tis­se­ment immo­bi­lier. Car ce sont vos objec­tifs et votre plan glo­bal qui déter­mi­ne­ront quel est le meilleur régime fis­cal selon votre pro­fil et pour cha­cun de vos biens.

Cet article, quant à lui, vous gui­de­ra à tra­vers les prin­ci­pales dif­fé­rences fis­cales et suc­ces­so­rales entre ces deux options que sont la SCI à l’IR et à l’IS, afin de vous aider à obte­nir un résul­tat opti­mal pour vos inves­tis­se­ments.

La SCI à l’IR : un placement pour optimiser votre succession

Qu’est-ce qu’une SCI à l’IR ?

La Socié­té Civile Immo­bi­lière (SCI) à l’Im­pôt sur le Reve­nu (IR) est un dis­po­si­tif juri­dique uti­li­sé par de nom­breux asso­ciés inves­tis­seurs en France pour inves­tir dans la pierre en com­mun. En effet, on a besoin d’être au mini­mum 2 asso­ciés pour la créa­tion d’une SCI. C’est la seule condi­tion. Ces asso­ciés peuvent être des per­sonnes phy­siques ou morales. Les asso­ciés ne détiennent pas les biens. C’est la socié­té qui est pro­prié­taire des biens. Les asso­ciés, eux, détiennent des titres de la socié­té appe­lée parts sociales dans une SCI.

Dans ce régime, les reve­nus loca­tifs sont impo­sés direc­te­ment au niveau des asso­ciés, pro­por­tion­nel­le­ment à leur part dans la socié­té. Elle est sou­vent choi­sie pour les pro­jets de pla­ce­ment long terme visant à opti­mi­ser la trans­mis­sion du patri­moine fami­lial.

Il est impor­tant de noter que dans une Socié­té Civile à l’Im­pôt sur le reve­nu, seuls les biens loués nus, c’est-à-dire non meu­blés, sont auto­ri­sés. La loca­tion meu­blée n’est pas com­pa­tible avec ce régime fis­cal, car elle relève d’une autre caté­go­rie de reve­nus, ceux des béné­fices indus­triels et com­mer­ciaux (BIC).

Mais à noter aus­si que ces biens nus n’ont pas à être for­cé­ment des loge­ments. Ça peut éga­le­ment être des locaux pro­fes­sion­nels ou indus­triels.

Comment sont imposés les revenus d’une SCI à l’IR ?

Les reve­nus géné­rés par une SCI sont consi­dé­rés comme des reve­nus fon­ciers pour les asso­ciés. Ils seront donc à repor­ter, mino­rés des charges, sur leur décla­ra­tion fis­cale per­son­nelle, influen­çant ain­si le résul­tat glo­bal de leur impo­si­tion et seront impo­sés en fonc­tion de leur Tranche Mar­gi­nale d’Im­po­si­tion (TMI). On dit que c’est une socié­té trans­pa­rente. Les asso­ciés sont rede­vables de l’im­pôt sur le reve­nu et des pré­lè­ve­ments sociaux à hau­teur de 17,2 % sur les reve­nus fon­ciers.

Par exemple :

En cas de défi­cit fon­cier, ce défi­cit peut être impu­té sur le reve­nu glo­bal de l’an­née en cours, mais seule­ment à hau­teur de 10 700 € par an. Au-delà, l’ex­cé­dent de défi­cit peut être repor­té pour les années sui­vantes et ce, pen­dant 10 ans.

Les charges déductibles

Les charges déduc­tibles incluent :

• Les inté­rêts d’emprunt du cré­dit ban­caire.
• Les frais de ges­tion, d’ad­mi­nis­tra­tion, de ser­vice et toute autre dépense liée à l’ac­ti­vi­té de la SCI.
• Charges loca­tives non récu­pé­rées sur le loca­taire.
• Les tra­vaux d’en­tre­tien et de répa­ra­tion de l’ha­bi­ta­tion ou de l’im­meuble.
• Les primes d’as­su­rance.
• Les taxes fon­cières.

Il est impor­tant de bien gérer ces charges pour opti­mi­ser la fis­ca­li­té. Le régime réel per­met de les déduire, et même de créer un défi­cit fon­cier, contrai­re­ment au régime micro-fon­cier qui ne pro­pose qu’un abat­te­ment for­fai­taire de 30 % des reve­nus.

Fiscalité lors de la vente d’un bien détenu par une SCI à l’IR

En cas de ces­sion, la plus-value est sou­mise à l’impôt sur le reve­nu à un taux fixe de 19 %, auquel s’a­joutent les pré­lè­ve­ments sociaux de 17,2 %, soit un total de 36,2 %. Cepen­dant, des abat­te­ments pour durée de déten­tion s’ap­pliquent :

• 6 % par an à par­tir de la 6e année et jus­qu’à la 21e pour l’im­pôt sur le reve­nu.
• 4 % pour la 22e.
• Pour les pré­lè­ve­ments sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % pour la 22e, puis 9 % par an au-delà.

Cela signi­fie qu’a­près 22 ans de déten­tion, la plus-value est tota­le­ment exo­né­rée d’im­pôt sur le reve­nu, et après 30 ans, elle est éga­le­ment exo­né­rée des pré­lè­ve­ments sociaux.

Optimiser sa succession avec une SCI à l’IR

La Socié­té Civile Immo­bi­lière (SCI) à l’Im­pôt sur le Reve­nu (IR) est sou­vent uti­li­sée entre membres d’une même famille pour trans­mettre leur patri­moine immo­bi­lier de manière effi­cace. C’est ce qu’on appelle une SCI de famille. En choi­sis­sant ce type de SCI, vous pou­vez pro­gres­si­ve­ment don­ner des parts de votre socié­té à vos héri­tiers, ce qui réduit les droits de suc­ces­sion à payer.

Pourquoi utiliser une SCI à l’IR pour la succession ?

• Réduc­tion des droits de suc­ces­sion : en don­nant des parts sociales de votre SCI, plu­tôt que des biens immo­bi­liers direc­te­ment, vous pou­vez pro­fi­ter d’a­bat­te­ments fis­caux. Ces abat­te­ments per­mettent de trans­mettre une par­tie impor­tante de votre patri­moine tous les 15 ans sans payer de droits de suc­ces­sion, dans la limite des abat­te­ments en vigueur. Par exemple, pour une dona­tion à un enfant, l’a­bat­te­ment est actuel­le­ment de 100 000 € tous les 15 ans par parent et par enfant. Au-delà de cet abat­te­ment, les parts sont sou­mises aux droits de dona­tion selon un barème pro­gres­sif allant de 5 % à 45 %.
• Ges­tion plus simple : avec une socié­té civile, la ges­tion des biens immo­bi­liers est cen­tra­li­sée, ce qui évite les com­pli­ca­tions entre les héri­tiers, comme les dis­putes sur la ges­tion des biens. Tout est regrou­pé sous la SCI, ren­dant la ges­tion plus fluide et sim­pli­fiée pour chaque asso­cié.
• Contrôle sur le patri­moine : en don­nant pro­gres­si­ve­ment des parts sociales, vous pou­vez res­ter le gérant de la SCI. Cela signi­fie que vous gar­dez le contrôle sur les déci­sions impor­tantes concer­nant les biens, même si une par­tie du patri­moine a déjà été trans­fé­rée à vos héri­tiers. Cela est par­ti­cu­liè­re­ment utile si vous sou­hai­tez gar­der la main sur la ges­tion du patri­moine tout en pré­pa­rant la trans­mis­sion.

Comment fonctionne la transmission ?

• Dona­tions régu­lières : vous pou­vez don­ner des parts sociales de votre SCI tous les 15 ans, en pro­fi­tant des abat­te­ments fis­caux. Par exemple, si vous avez deux enfants, chaque parent peut don­ner 100 000 € en parts à cha­cun de ses enfants tous les 15 ans sans droits de dona­tion. Cela per­met de réduire la base taxable pour la suc­ces­sion et d’al­lé­ger les droits de suc­ces­sion à payer par vos héri­tiers.
• Démem­bre­ment de pro­prié­té : vous pou­vez choi­sir de gar­der l’u­su­fruit des biens (le droit de per­ce­voir les loyers) et de don­ner la nue-pro­prié­té (la pro­prié­té des biens sans les reve­nus) à vos héri­tiers. Cette stra­té­gie per­met de trans­mettre les biens tout en conser­vant une source de reve­nus. À votre décès, vos héri­tiers récu­pé­re­ront la pleine pro­prié­té des biens sans avoir à payer de droits sup­plé­men­taires, car l’u­su­fruit s’é­teint auto­ma­ti­que­ment.

Avantages fiscaux de la SCI à l’IR

• Pas de taxa­tion immé­diate des plus-values : contrai­re­ment à une SCI à l’IS, les plus-values latentes sur les biens déte­nus par la SCI ne sont pas taxées lors de la trans­mis­sion des parts sociales. Cela per­met de dif­fé­rer la taxa­tion des plus-values jus­qu’à la vente effec­tive des biens, tout en opti­mi­sant la trans­mis­sion du patri­moine.
• Pas de nou­veaux impôts sur la trans­mis­sion : La trans­mis­sion des parts sociales d’une SCI à l’IR n’en­traîne pas de nou­velles taxes au moment de la trans­mis­sion, ce qui en fait un outil inté­res­sant pour pré­pa­rer la suc­ces­sion.

Conclusion

Uti­li­ser une SCI à l’IR pour trans­mettre votre patri­moine est une stra­té­gie simple et effi­cace. Elle per­met de réduire les droits de suc­ces­sion, de faci­li­ter la ges­tion des biens entre les héri­tiers, et de pré­pa­rer serei­ne­ment la trans­mis­sion tout en gar­dant le contrôle sur votre patri­moine. Pour maxi­mi­ser les avan­tages fis­caux, il est essen­tiel de pla­ni­fier la trans­mis­sion en pro­fi­tant des abat­te­ments fis­caux tous les 15 ans, et, si per­ti­nent, d’u­ti­li­ser le démem­bre­ment de pro­prié­té.

Résumé des abattements :

• 100 000 € par béné­fi­ciaire pour chaque parents et enfants, tous les 15 ans.
• 80 724 € pour les conjoints ou par­te­naires de PACS, tous les 15 ans.
• 31 865 € par béné­fi­ciaire pour les petits-enfants, par grand-parent, tous les 15 ans. Si vous avez 3 petits enfants, Vous pou­vez don­ner jus­qu’à 31865€ à cha­cun d’eux. Et votre conjoint, s’il a départ dans la SCI, peut faire de même pour cha­cun de ces mêmes petits-enfants.
• 15 932 € par frères et sœurs tous les 15 ans.
• 7 967 € par neveux et nièces, tous les 15 ans.

Ces abat­te­ments per­mettent de trans­mettre une par­tie impor­tante du patri­moine sans taxa­tion, rédui­sant ain­si la charge fis­cale lors de la suc­ces­sion.

La SCI à l’IS : un levier pour des investissements plus complexes

Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?

La SCI à l’Im­pôt sur les Socié­tés (IS) est une struc­ture plus com­plexe où les reve­nus loca­tifs sont impo­sés direc­te­ment au niveau de la socié­té.
Étant don­né que la SCI à l’IS est sou­mise à l’im­pôt sur les socié­tés, elle doit tenir une comp­ta­bi­li­té pro­fes­sion­nelle rigou­reuse, avec bilan, compte de résul­tat et annexe, confor­mé­ment aux obli­ga­tions comp­tables des entre­prises.

Les avantages pour les investisseurs

L’un des prin­ci­paux avan­tages est la pos­si­bi­li­té de béné­fi­cier de l’a­mor­tis­se­ment du bien immo­bi­lier et des meubles (en cas de loca­tion meu­blée). Car oui, dans une SCI à l’IS, on peut faire de la loca­tion meu­blée. Cet amor­tis­se­ment est une déduc­tion comp­table qui réduit les béné­fices impo­sables et donc les impôts à payer.

Autre avan­tage, les charges déduc­tibles sont plus nom­breuses que dans une SCI à l’IR. En plus des charges déduc­tibles à l’IR, vous pou­vez déduire en plus :

• Les frais d’acquisition (frais de notaire entre autres).
• L’a­mor­tis­se­ment du bien et des meubles.
• Tra­vaux de construc­tion, recons­truc­tion et agran­dis­se­ment
• Tous les frais liés à la ges­tion de l’ac­ti­vi­té.
• La rému­né­ra­tion du gérant.

L’ap­pli­ca­tion de ces règles comp­tables per­met sou­vent de réduire consi­dé­ra­ble­ment l’im­pôt à payer, sur­tout dans les pre­mières années où les amor­tis­se­ments sont éle­vés.

Comment sont imposés les revenus ?

Les reve­nus sont impo­sés comme une entre­prise clas­sique. On prend les reve­nus (le chiffre d’af­faires) auquel on sous­trait toutes les charges qu’on a vu plus haut. Ça nous donne les béné­fices bruts. Ces béné­fices sont alors sou­mis à l’im­pôt sur les socié­tés, avec des taux d’im­po­si­tion pro­gres­sifs :

• 15 % sur les pre­miers 42 500 € de béné­fices
• 25 % pour les béné­fices au-delà de 42 500 €

Tou­te­fois, si les asso­ciés décident de se dis­tri­buer les béné­fices sous forme de divi­dendes, ces der­niers seront sou­mis à la flat tax de 30 % (12,8 % pour l’im­pôt et 17,2 % pour les pré­lè­ve­ments sociaux).
Il est impor­tant de noter que les divi­dendes sont pré­le­vés sur les béné­fices après le paie­ment de l’im­pôt sur les socié­tés. Cela signi­fie que si la socié­té est impo­sée à 25 % au titre de l’IS, les béné­fices res­tants après impôt sont ensuite dis­tri­bués aux asso­ciés sous forme de divi­dendes, qui eux seront encore sou­mis à la flat tax de 30 %. En d’autres termes, les divi­dendes subissent une double impo­si­tion : d’a­bord à tra­vers l’im­pôt sur les socié­tés, puis à tra­vers la flat tax au niveau des asso­ciés.

Fiscalité lors de la revente d’un bien détenu par une SCI à l’IS

Lors de la revente d’un bien, la plus-value réa­li­sée est éga­le­ment sou­mise à l’im­pôt sur les socié­tés. Cepen­dant, contrai­re­ment à la SCI à l’IR, la plus-value est cal­cu­lée en tenant compte des amor­tis­se­ments pra­ti­qués. Cela signi­fie que plus les amor­tis­se­ments ont été impor­tants, plus la plus-value impo­sable sera éle­vée.

Par exemple, si un bien a été ache­té 200 000 € et amor­ti à hau­teur de 100 000 €, la base pour le cal­cul de la plus-value sera réduite en fonc­tion des régle­men­ta­tions locales en vigueur, ce qui aug­mente le mon­tant impo­sable en cas de revente à un prix supé­rieur.

Transmission de patrimoine avec une SCI à l’IS

La Socié­té Civile Immo­bi­lière (SCI) à l’Im­pôt sur les Socié­tés (IS) est sou­vent choi­sie pour gérer des biens immo­bi­liers, notam­ment pour les avan­tages fis­caux qu’elle offre durant la phase de déten­tion des biens. Cepen­dant, lors­qu’il s’a­git de trans­mettre ces biens à vos héri­tiers, la situa­tion devient plus com­plexe et néces­site une atten­tion par­ti­cu­lière.

Ce qui change par rapport à la SCI à l’IR

1. Valeur des parts sociales :

Dans une SCI à l’IS, les biens immo­bi­liers sont ins­crits dans les comptes de la socié­té en tenant compte des amor­tis­se­ments, ce qui affecte la valeur des parts déte­nues par chaque asso­cié.

L’a­mor­tis­se­ment est une déduc­tion annuelle qui repré­sente l’u­sure ou la perte de valeur du bien au fil du temps. En consé­quence, la valeur comp­table des biens dans les comptes de la SCI peut être signi­fi­ca­ti­ve­ment infé­rieure à leur valeur réelle sur le mar­ché.

Cela signi­fie que la valeur des parts sociales que vous trans­met­tez à vos héri­tiers est basée sur cette valeur comp­table réduite.

Cela peut paraître avan­ta­geux pour réduire les droits de suc­ces­sion, mais il faut être conscient du risque asso­cié : si les biens sont ven­dus ulté­rieu­re­ment, la plus-value impo­sable peut être éle­vée, car elle est cal­cu­lée sur la dif­fé­rence entre le prix de vente et la valeur comp­table (après amor­tis­se­ments), et non sur la valeur d’ac­qui­si­tion ini­tiale.

2. Impôts sur la revente :

Si vos héri­tiers décident de vendre les biens déte­nus par la SCI après les avoir reçus, ils peuvent être confron­tés à une impo­si­tion plus lourde sur la plus-value en rai­son du taux appli­cable.

Dans une SCI à l’IS, les amor­tis­se­ments déduits au fil des ans doivent être réin­té­grés dans le cal­cul de la plus-value au moment de la vente. Cela peut consi­dé­ra­ble­ment aug­men­ter la plus-value impo­sable des asso­ciés et, par consé­quent, les impôts à payer.

3. Absence de réduc­tions pour durée de déten­tion :

Contrai­re­ment à la SCI à l’IR, où la plus-value réa­li­sée lors de la vente d’un bien béné­fi­cie d’a­bat­te­ments en fonc­tion de la durée de déten­tion (avec une exo­né­ra­tion totale après 22 ans pour l’im­pôt sur le reve­nu et après 30 ans pour les pré­lè­ve­ments sociaux), une SCI à l’IS ne per­met pas de béné­fi­cier de ces réduc­tions.

Cela signi­fie que même si le bien a été conser­vé pen­dant une longue période, l’im­pôt sur la plus-value sera cal­cu­lé sur la tota­li­té du gain réa­li­sé.

Avantages et inconvénients pour la succession

Les avan­tages :

Grâce aux amor­tis­se­ments, la valeur comp­table des parts que vous trans­met­tez à vos héri­tiers peut être plus faible que la valeur réelle du bien.

Cela peut per­mettre de réduire les droits de suc­ces­sion à payer.

Les reve­nus d’une SCI à l’IS peuvent être plus stables et pré­vi­sibles pour les asso­ciés, car les charges et amor­tis­se­ments sont déduits avant de cal­cu­ler les béné­fices. Cela peut sim­pli­fier la ges­tion des biens pour vos héri­tiers, sur­tout si la SCI détient plu­sieurs biens géné­rant des reve­nus régu­liers.

Les incon­vé­nients :

La trans­mis­sion des parts dans une SCI à l’IS est plus com­plexe à gérer, sur­tout en ce qui concerne la fis­ca­li­té et les dif­fé­rents taux d’im­po­si­tion appli­cables.

Il est essen­tiel d’an­ti­ci­per les consé­quences fis­cales pour évi­ter des sur­prises désa­gréables, notam­ment en cas de revente des biens après la suc­ces­sion.

Enfin, en rai­son des amor­tis­se­ments cumu­lés, les héri­tiers risquent de payer des impôts plus éle­vés s’ils décident de vendre les biens de la SCI, en fonc­tion du taux d’im­po­si­tion appli­qué à la plus-value. La plus-value impo­sable sera cal­cu­lée sur la dif­fé­rence entre le prix de vente et la valeur comp­table après amor­tis­se­ments, ce qui peut entraî­ner une impo­si­tion plus lourde que dans le cadre d’une SCI à l’IR.

Conclusion

La SCI à l’IS peut être une bonne solu­tion pour gérer des biens immo­bi­liers, notam­ment grâce aux avan­tages fis­caux et d’un taux d’im­po­si­tion poten­tiel­le­ment plus bas qu’elle offre durant la phase de déten­tion. Cepen­dant, elle com­plique la trans­mis­sion à vos héri­tiers, sur­tout en ce qui concerne la fis­ca­li­té en cas de revente.

Avant de choi­sir ce régime, il est cru­cial de bien com­prendre ses impli­ca­tions fis­cales et de consul­ter un expert pour véri­fier que c’est la meilleure option pour vous et vos héri­tiers, en tenant compte de vos objec­tifs à long terme.

Comparaison entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS : quel choix pour votre situation ?

Le choix entre l’IR et l’IS dépend de vos objec­tifs d’in­ves­tis­se­ment, de la nature des biens déte­nus, de votre situa­tion fis­cale, mais aus­si, si vous êtes ouvert à avoir des asso­ciés. L’IR est sou­vent plus simple et adap­tée pour des biens d’habitation en loca­tion nue, où vous sou­hai­tez béné­fi­cier d’une trans­mis­sion patri­mo­niale avan­ta­geuse.

En revanche, l’IS offre des pos­si­bi­li­tés d’op­ti­mi­sa­tion plus pous­sées pour les inves­tis­seurs sou­hai­tant réin­ves­tir les béné­fices ou gérer des biens en loca­tion meu­blée. Ce type de SCI peut deve­nir un véri­table levier pour maxi­mi­ser la ren­ta­bi­li­té de vos inves­tis­se­ments immo­bi­liers.

Pour aller plus loin :

Guide com­plet de l’investissement immo­bi­lier Com­ment gérer ses finances per­son­nelles ? Com­prendre les tranches d’imposition L’imposition des reve­nus fon­ciers