L’imposition des revenus fonciers

Inves­tir dans l’im­mo­bi­lier offre plu­sieurs options en termes de régimes fis­caux, cha­cun adap­té à des types de biens, des pro­jets, et des objec­tifs. Si vous n’a­vez pas encore défi­ni d’ob­jec­tifs pré­cis ou une vision claire pour la taille et l’am­pleur de vos inves­tis­se­ments futurs, je vous recom­mande vive­ment de consul­ter notre guide de l’in­ves­tis­seur immo­bi­lier pour vous orien­ter.

Dans cet article, nous allons nous concen­trer sur le régime fis­cal par défaut : l’im­po­si­tion des reve­nus fon­ciers pour des biens ache­tés en nom propre. Nous ver­rons ensemble com­ment ce sys­tème fonc­tionne, com­ment cal­cu­ler pré­ci­sé­ment vos obli­ga­tions fis­cales, et sur­tout, com­ment opti­mi­ser ces reve­nus pour maxi­mi­ser vos béné­fices.

Vous vous inté­res­sez aux autres régimes fis­caux comme la SCI, le LMNP, ou le LMP ? Retrou­vez nos articles dédiés pour une vue d’en­semble com­plète sur ces options et leurs avan­tages res­pec­tifs.

Le micro foncier

Le régime micro est appli­cable si le mon­tant total des reve­nus immo­bi­liers fon­ciers bruts (les loyers per­çus) n’ex­cède pas 15 000 € par an sur un bien déte­nu en nom propre. Ce régime est très simple à gérer car il n’y a pas besoin de tenir une comp­ta­bi­li­té détaillée. Vous béné­fi­ciez d’un abat­te­ment for­fai­taire de 30 % sur le mon­tant de vos reve­nus fon­ciers bruts ce qui don­ne­ra le mon­tant impo­sable. Cet abat­te­ment est cen­sé cou­vrir l’en­semble des charges liées au bien (tra­vaux, inté­rêts du cré­dit ban­caire, assu­rance, taxe fon­cière, etc.), ce qui signi­fie que vous n’a­vez pas besoin de jus­ti­fier les dépenses. Incon­vé­nient, en micro il n’y a pas de déduc­tion des charges réelles. Si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers per­çus, il peut être plus avan­ta­geux d’op­ter pour le régime réel.

Au micro fon­cier, les reve­nus fon­ciers bruts sont à décla­rer sur le for­mu­laire 2042. Ça se déclare nor­ma­le­ment dans la case 4BE. À véri­fier, ça peut chan­ger. Ici vous décla­rez tout ce que vous avez tou­ché, l’a­bat­te­ment des 30 % se fera auto­ma­ti­que­ment.

Ces loyers seront ensuite sou­mis à l’impôt (-30 % d’abattement) à hau­teur de votre TMI (Tranche Mar­gi­nale d’Im­po­si­tion) +17,2 % de pré­lè­ve­ments sociaux. Ce qui veut dire que si vous avez atteint un taux d’im­po­si­tion de 30 %, vous paie­rez sur ces loyers 47,2 % d’im­pôts.

Si vous avez des doutes sur com­ment fonc­tionnent vos impôts et la TMI, vous pou­vez aller voir cet article qui, je pense, l’ex­plique très bien.

Le régime réel des revenus fonciers

Ce régime s’ap­plique auto­ma­ti­que­ment si vos reve­nus immo­bi­liers fon­ciers bruts dépassent 15 000 € par an. En des­sous de ce seuil, vous pou­vez opter pour ce régime s’il vous paraît plus avan­ta­geux.

Vous pou­vez déduire de vos reve­nus fon­ciers bruts toutes les charges effec­ti­ve­ment sup­por­tées et jus­ti­fiées, telles que les frais de ges­tion, les inté­rêts du cré­dit, les tra­vaux de réno­va­tion, les assu­rances, la taxe fon­cière, etc. Il y a éga­le­ment des charges de copro­prié­té qui sont déduc­tibles. Mais atten­tion, celles-ci sont régle­men­tées. Ren­sei­gnez vous bien pour savoir ce qui est déduc­tible et ce qui ne l’est pas.

Le Déficit Foncier au Régime Réel

1. Déficit foncier : Qu’est-ce que c’est ?

Le défi­cit fon­cier se pro­duit lorsque le total des charges déduc­tibles excède les reve­nus fon­ciers per­çus au cours de l’an­née fis­cale. En d’autres termes, si les loyers que vous rece­vez ne couvrent pas les charges que vous sup­por­tez (inté­rêts d’emprunt, tra­vaux, frais de ges­tion, taxes, etc.), cette dif­fé­rence néga­tive consti­tue un défi­cit qui peut vous per­mettre de bais­ser votre impôt per­son­nel.

2. Les charges déductibles des revenus fonciers en régime réel

Le tableau sui­vant vous détaille les prin­ci­pales caté­go­ries de charges déduc­tibles ain­si que les sous caté­go­ries cor­res­pon­dantes. Ce tableau est rela­ti­ve­ment com­plet, mais pas exhaus­tif. N’hé­si­tez pas à vous faire accom­pa­gner d’un expert fis­ca­liste.

3. Imputation du déficit foncier sur le revenu global

L’un des prin­ci­paux avan­tages du défi­cit fon­cier est qu’il peut être déduit de votre reve­nu glo­bal (reve­nus d’ac­ti­vi­té, pen­sions, etc.) dans la limite de 10 700 € par an. Cela signi­fie que vous pou­vez dimi­nuer votre impo­si­tion géné­rale si le défi­cit est suf­fi­sam­ment impor­tant.

Voi­ci com­ment fonc­tionne l’im­pu­ta­tion du défi­cit fon­cier :

• La part du défi­cit pro­ve­nant de charges non finan­cières (hors inté­rêts d’emprunt, par exemple les tra­vaux ou les taxes fon­cières) peut être déduite du reve­nu glo­bal, dans la limite de 10 700 € par an.
• Si le mon­tant du défi­cit fon­cier excède ce pla­fond, l’ex­cé­dent peut être repor­té sur vos reve­nus fon­ciers des 10 années sui­vantes. Il est donc pos­sible de lis­ser les défi­cits impor­tants sur plu­sieurs années, ce qui per­met de conti­nuer à béné­fi­cier d’une réduc­tion fis­cale au-delà de la pre­mière année.

4. Imputation des intérêts d’emprunt

Les inté­rêts d’emprunt consti­tuent une charge finan­cière. Contrai­re­ment aux autres charges, ils ne peuvent pas être impu­tés sur le reve­nu glo­bal. Les inté­rêts d’emprunt ne peuvent donc réduire que vos reve­nus fon­ciers futurs. Si, après déduc­tion des autres charges, il vous reste un défi­cit lié aux inté­rêts d’emprunt, celui-ci ne sera pas per­du, mais repor­té et impu­té uni­que­ment sur vos reve­nus fon­ciers des 10 années sui­vantes.

5. Exemple de calcul du déficit foncier

Ima­gi­nons que vous per­ce­viez 15 000 € de loyers bruts sur une année et que vous ayez 20 000 € de charges déduc­tibles (dont 4 000 € d’intérêts d’emprunt).

• Vos charges non finan­cières s’élèvent à 16 000 € (20 000 € de charges totales moins 4 000 € d’intérêts d’emprunt).
• Le défi­cit non finan­cier est donc de 15 000 € (reve­nus fon­ciers) — 16 000 € (charges non finan­cières) = -1 000 €.
• Ce défi­cit peut être impu­té sur votre reve­nu glo­bal dans la limite de 10 700 €. Dans cet exemple, le défi­cit n’at­tei­gnant pas ce pla­fond, il est entiè­re­ment déduit de votre reve­nu glo­bal.
• Les 4 000 € d’intérêts d’emprunt sont repor­tés sur vos reve­nus fon­ciers des années sui­vantes et pour­ront être déduits à ce moment-là.

6. Conditions et limites de l’imputation du déficit foncier

• Le défi­cit fon­cier peut être impu­té sur le reve­nu glo­bal uni­que­ment si le bien est loué pen­dant au moins 3 ans après la créa­tion du défi­cit. Si le bien est ven­du ou cesse d’être loué avant cette période, vous per­dez le béné­fice de l’imputation sur le reve­nu glo­bal.
• Les charges déduc­tibles doivent être effec­ti­ve­ment sup­por­tées et jus­ti­fiées. Il est donc impor­tant de conser­ver toutes les fac­tures et jus­ti­fi­ca­tifs.

7. Report des déficits fonciers

Si le défi­cit fon­cier ne peut pas être tota­le­ment impu­té sur le reve­nu glo­bal en rai­son du pla­fond de 10 700 €, ou si le défi­cit est lié aux inté­rêts d’emprunt, il est repor­table sur les reve­nus fon­ciers des 10 années sui­vantes. Ce méca­nisme est par­ti­cu­liè­re­ment utile si vous conti­nuez à per­ce­voir des reve­nus fon­ciers sur le même bien, car il vous per­met de béné­fi­cier d’une déduc­tion fis­cale à plus long terme.

8. L’intérêt du déficit foncier pour optimiser sa fiscalité

Le défi­cit fon­cier est un levier fis­cal puis­sant pour les inves­tis­seurs qui réa­lisent régu­liè­re­ment des tra­vaux ou sup­portent des charges impor­tantes. Il per­met de réduire, voire d’annuler, l’impôt sur le reve­nu, tout en repor­tant les excé­dents sur plu­sieurs années. Cela consti­tue un atout majeur pour ceux qui ont des pro­jets d’in­ves­tis­se­ment à long terme.

Il est donc conseillé, avant de se lan­cer dans des tra­vaux ou d’autres charges déduc­tibles, de bien éva­luer le poten­tiel défi­cit fon­cier que cela pour­rait géné­rer, et sur­tout, d’a­voir une stra­té­gie claire pour son impu­ta­tion sur les années futures.

Les charges réel­le­ment déduc­tibles sont sou­vent insuf­fi­santes pour com­pen­ser les reve­nus fon­ciers. Il est sou­vent plus avan­ta­geux de créer une SCI (socié­té civile immo­bi­lière), notam­ment à l’IS (Impôt sur les socié­tés) car elle per­met un plus grand nombre de charges déduc­tibles (comme les frais de notaire et l’a­mor­tis­se­ment du bien). Chaque cas étant par­ti­cu­lier, il est impor­tant de se poser les bonnes ques­tions afin de choi­sir le bon régime fis­cal qui sera le plus avan­ta­geux pour vous et votre pro­jet. N’hé­si­tez pas à faire appel à un avo­cat fis­ca­liste ou à un expert comp­table spé­cia­li­sé en immo­bi­lier.

Revente d’un bien et plus value

La plus-value immo­bi­lière est la dif­fé­rence entre le prix de vente du bien et son prix d’ac­qui­si­tion, après déduc­tion des frais et charges auto­ri­sées (comme les frais de notaire, les tra­vaux, etc.).

Imposition de la plus-value :

Lors de la revente d’un bien immo­bi­lier, la plus-value réa­li­sée est sou­mise à des taxes spé­ci­fiques. La plus-value est impo­sée en deux par­ties :

• L’im­pôt sur le reve­nu : Il est indé­pen­dant de votre TMI. Il a été fixé à 19 %.
• Les pré­lè­ve­ments sociaux : 17,2 %.

Abattements pour durée de détention :

Des abat­te­ments sont appli­qués en fonc­tion de la durée de déten­tion du bien :

• Pour l’im­pôt sur le reve­nu :
  • 6 % par an au-delà de la 5e année et jus­qu’à la 21e.
  • 4 % pour la 22e.
• Pour les pré­lè­ve­ments sociaux :
  • 1,65 % par an de la 6e à la 21e année.
  • 1,6 % pour la 22e.
  • 9 % par an au-delà de la 22e.

Exonération totale :

• Pour l’im­pôt sur le reve­nu, après 22 ans de déten­tion.
• Pour les pré­lè­ve­ments sociaux, après 30 ans.

Cas particulier : plus-Value sur un bien locatif

Si le bien est ou à été mis en loca­tion, il n’y a pas de trai­te­ment spé­ci­fique de la plus-value liée au fait qu’il génère des reve­nus fon­ciers. La plus-value est cal­cu­lée et impo­sée de la même manière que pour tout bien immo­bi­lier.

Exonérations particulières

Il existe des cas pour béné­fi­cier d’exo­né­ra­tion, par exemple :

• Vente de la rési­dence prin­ci­pale.
• Vente d’un bien pour un mon­tant infé­rieur à 15 000 €.
• Ces­sions effec­tuées par des retrai­tés ou des inva­lides sous cer­taines condi­tions.

Conclusion

Bien que l’im­po­si­tion des reve­nus fon­ciers soit le régime fis­cal par défaut pour les biens immo­bi­liers déte­nus en nom propre, il est rare­ment la meilleure option pour maxi­mi­ser vos ren­de­ments. Certes, ce régime est simple à com­prendre et à appli­quer : soit vous décla­rez vos reve­nus bruts, soit vous dédui­sez cer­taines charges. Cepen­dant, cette sim­pli­ci­té ne doit pas vous faire oublier qu’il existe des alter­na­tives sou­vent plus avan­ta­geuses.

Une fois que vous avez défi­ni vos objec­tifs glo­baux en matière d’in­ves­tis­se­ment immo­bi­lier, il est judi­cieux de consul­ter un avo­cat fis­ca­liste ou un comp­table spé­cia­li­sé en immo­bi­lier. Ensemble, vous pour­rez éta­blir la stra­té­gie fis­cale la plus adap­tée à votre pro­fil, en tenant compte de toutes les options dis­po­nibles, comme la SCI pour une ges­tion patri­mo­niale plus flexible, ou la loca­tion meu­blée avec le régime attrac­tif du LMNP.

En somme, bien que ce régime de base soit acces­sible, il est impor­tant de consi­dé­rer toutes les alter­na­tives et de s’en­tou­rer des bons conseils pour faire les choix les plus judi­cieux en fonc­tion de vos objec­tifs d’in­ves­tis­se­ment.

Pour aller plus loin :

Guide com­plet de l’investissement immo­bi­lier Com­ment gérer ses finances per­son­nelles ? La fis­ca­li­té des SCI Com­prendre les tranches d’imposition