La fiscalité en LMP

Qu’est-ce que le LMP ?

Le sta­tut de Loueur Meu­blé Pro­fes­sion­nel (LMP) s’ap­plique aux pro­prié­taires qui louent des biens meu­blés et dont les reve­nus loca­tifs dépassent 23 000 € par an ET repré­sentent plus de la moi­tié des reve­nus pro­fes­sion­nels du foyer fis­cal. Si vous rem­plis­sez ces deux condi­tions, vous êtes auto­ma­ti­que­ment consi­dé­ré comme un LMP. Sans l’une de ces 2 condi­tions, vous êtes LMNP et vous pou­vez aller voir la fis­ca­li­té du LMNP dans cet article.

Imposition des revenus locatifs

Les reve­nus du LMP sont impo­sés dans la caté­go­rie des BIC (Béné­fices Indus­triels et Com­mer­ciaux). Voi­ci com­ment cela fonc­tionne :

• Déduc­tion des charges : Vous pou­vez déduire un cer­tain nombre de charges de vos reve­nus loca­tifs, les même qu’en LMNP :
  • Inté­rêts d’emprunt pour l’a­chat du bien.
  • Frais de ges­tion, de répa­ra­tion, et d’en­tre­tien.
  • Assu­rances, taxes fon­cières, et charges de copro­prié­té.
  • La CFE (Coti­sa­tion Fon­cière des Entre­prises), qui elle, n’existe pas en LMNP.
  • Amor­tis­se­ment du bien (géné­ra­le­ment 4 % de la valeur du bien par an) et des meubles (envi­ron 10 % à 20 % par an).

L’amortissement consiste à répar­tir le coût d’un bien sur plu­sieurs années, ce qui per­met de réduire vos béné­fices impo­sables chaque année.

Par exemple, si vous décla­rez un béné­fice net de 10 000 €, et que vous êtes dans une TMI de 30 %, vous paie­rez envi­ron 4 720 € d’im­pôts (30 % + 17,2 %).

Régime social et cotisations

En tant que LMP, vous êtes affi­lié au régime des indé­pen­dants (SSI). Les coti­sa­tions sociales repré­sentent envi­ron 41 % de vos béné­fices nets. Les béné­fices nets cor­res­pondent à vos reve­nus loca­tifs après déduc­tion de toutes les charges, mais avant déduc­tion de l’im­pôt sur le reve­nu (TMI) et des pré­lè­ve­ments sociaux.

En tant que LMP, vous coti­sez au régime des indé­pen­dants (SSI). Cela signi­fie que vous par­ti­ci­pez à un sys­tème de sécu­ri­té sociale qui vous ouvre des droits, notam­ment pour la retraite et la cou­ver­ture san­té. Ces coti­sa­tions, d’en­vi­ron 41 %, sont cal­cu­lées sur le béné­fice net de votre acti­vi­té loca­tive, c’est-à-dire après déduc­tion de vos charges.

Par exemple, si après déduc­tion des charges (inté­rêts, amor­tis­se­ments, etc.), vous avez un béné­fice net de 20 000 €, vous paie­rez envi­ron 8 000 € de coti­sa­tions sociales au SSI. Ces coti­sa­tions vous ouvrent droit à la retraite, à la cou­ver­ture san­té, et à d’autres pres­ta­tions sociales.

Fiscalité lors de la revente

Lorsque vous ven­dez un bien sous le sta­tut de Loueur Meu­blé Pro­fes­sion­nel (LMP), la fis­ca­li­té est plus com­plexe que pour un inves­tis­se­ment en LMNP. La plus-value (la dif­fé­rence entre le prix d’a­chat et le prix de vente) est divi­sée en deux par­ties : la plus-value court terme et la plus-value long terme.

Plus-value court terme

La plus-value court terme cor­res­pond aux amor­tis­se­ments que vous avez déduits au fil des années. Ces amor­tis­se­ments sont réin­té­grés dans le résul­tat de votre acti­vi­té lors de la revente, et sont impo­sés comme des Béné­fices Indus­triels et Com­mer­ciaux (BIC).

En d’autres termes, les amor­tis­se­ments que vous avez déduits viennent aug­men­ter vos reve­nus lors de la vente. Arri­vé là, on revient dans le sché­ma de l’im­po­si­tion des reve­nus loca­tifs. Déduc­tions des charges puis vous paie­rez les coti­sa­tions sociales (envi­ron 41 %) sur ce béné­fice net, puis l’impôt sur le reve­nu (selon votre tranche mar­gi­nale d’imposition) et enfin les pré­lè­ve­ments sociaux de 17,2 %.

Par exemple, si vous avez amor­ti 50 000 € sur un bien, ces 50 000 € seront ajou­tés à vos reve­nus impo­sables au moment de la revente. Si vous n’a­vez pas suf­fi­sam­ment de charges pour venir dimi­nuer ce mon­tant alors vous paie­rez envi­ron 20 500 € de coti­sa­tions sociales (41 %) et l’impôt sur les 29 500 € res­tants selon votre tranche d’imposition, plus les pré­lè­ve­ments sociaux de 17,2 %.

Plus-value long terme

La plus-value long terme cor­res­pond à la dif­fé­rence entre le prix d’achat et le prix de vente, dimi­nuée des amor­tis­se­ments déjà déduits. Cette par­tie béné­fi­cie par­fois d’un abat­te­ment de 10 % par an à par­tir de la 5e année, mais uni­que­ment si vous ces­sez votre acti­vi­té de LMP ou si la ces­sion entre dans le cadre de la vente d’une entre­prise. Dans les autres cas, comme pour les biens non pro­fes­sion­nels, c’est le régime des plus-values immo­bi­lières des par­ti­cu­liers qui s’applique : exo­né­ra­tion d’impôt après 22 ans de déten­tion et exo­né­ra­tion des pré­lè­ve­ments sociaux après 30 ans.

Par exemple, si vous ven­dez un bien pour 300 000 € alors que vous l’avez ache­té pour 200 000 €, et que vous avez amor­ti 50 000 €, la plus-value long terme sera cal­cu­lée sur 100 000 € (300 000 — 200 000). Si vous déte­nez le bien depuis 10 ans, vous n’aurez pas droit à l’abattement de 50 % dans le cadre clas­sique, et vous serez impo­sé selon le régime des plus-values immo­bi­lières des par­ti­cu­liers, à moins que vous ne ces­siez votre acti­vi­té de LMP.

Le LMP : à qui s’adresse ce statut ?

41 % de SSI, ça a quand même un gros impact. C’est pour­quoi il est impor­tant de trou­ver un avo­cat fis­ca­liste ou un bon comp­table fis­ca­liste spé­cia­li­sé en immo­bi­lier. Le LMP pour­rait être inté­res­sant si vous avez une impo­si­tion per­son­nelle impor­tante. Mais cela est vrai seule­ment si vous pou­vez aus­si géné­rer suf­fi­sam­ment de charges pour créer un défi­cit comp­table. Ce défi­cit pour­ra alors être repor­té sur votre fis­ca­li­té per­son­nelle, rédui­sant ain­si vos impôts. Tou­te­fois, pour que ce soit réel­le­ment avan­ta­geux, vous devrez être capable de main­te­nir ce défi­cit sur plu­sieurs années.

C’est pour­quoi il est d’a­bord impor­tant de savoir quels sont ses objec­tifs en terme d’in­ves­tis­se­ment. C’est un sujet qu’on aborde dans ce guide que vous pou­vez aller voir.

Vous pou­vez éga­le­ment aller voir les autres articles sur les dif­fé­rents régimes fis­caux en immo­bi­lier tels que les SCI ou plus sim­ple­ment sur les reve­nus fon­ciers. Vous aurez ain­si toutes les cartes en main pour déter­mi­ner quel régime fis­cal est le plus avan­ta­geux pour vous.

Pour aller plus loin :

Guide com­plet de l’investissement immo­bi­lier Com­ment gérer ses finances per­son­nelles ? L’imposition des reve­nus fon­ciers La fis­ca­li­té des SCI