Guide complet de l’investissement immobilier

Inves­tir dans l’im­mo­bi­lier est sou­vent per­çu comme une valeur sûre pour ceux qui sou­haitent construire un patri­moine durable et géné­rer des reve­nus pas­sifs. Mais réus­sir dans ce domaine ne s’im­pro­vise pas. Ce guide com­plet de l’in­ves­tis­se­ment immo­bi­lier est conçu pour vous accom­pa­gner pas à pas dans votre par­cours d’in­ves­tis­seur immo­bi­lier, que vous soyez débu­tant ou déjà expé­ri­men­té.

Nous allons abor­der chaque étape de l’in­ves­tis­se­ment, depuis la défi­ni­tion de vos objec­tifs jus­qu’à la ges­tion quo­ti­dienne de vos biens, en pas­sant par le choix du bon type de bien, l’a­na­lyse du mar­ché, et la négo­cia­tion.

L’ob­jec­tif est de vous four­nir les outils néces­saires pour évi­ter les erreurs cou­rantes et maxi­mi­ser la ren­ta­bi­li­té de vos inves­tis­se­ments.

Dans cet article, on va se concen­trer sur l’im­mo­bi­lier loca­tif en dur. C’est-à-dire que vous ache­tez un bien immo­bi­lier vous même pour le mettre en loca­tion.

Mais il existe d’autres façons d’in­ves­tir dans l’im­mo­bi­lier. Si ça vous inté­resse, je vous laisse aller lire cet article sur les dif­fé­rentes façons d’in­ves­tir dans l’im­mo­bi­lier.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

L’im­mo­bi­lier se dis­tingue par sa sta­bi­li­té. Contrai­re­ment aux mar­chés finan­ciers, sou­vent vola­tils, la valeur des biens immo­bi­liers évo­lue de manière plus pré­vi­sible, limi­tant les risques de pertes sou­daines. Cette sta­bi­li­té en fait un choix sûr pour pro­té­ger son capi­tal sur le long terme.

Inves­tir dans l’im­mo­bi­lier per­met de construire un patri­moine durable. Les biens immo­bi­liers ne se dépré­cient pas. Au contraire, leur valeur va suivre l’in­fla­tion, voire même s’ap­pré­cier plus for­te­ment dans les zones en déve­lop­pe­ment.

De plus, cer­tains biens immo­bi­liers peuvent être conser­vés sur plu­sieurs géné­ra­tions, assu­rant ain­si une sécu­ri­té finan­cière à long terme pour vous et vos des­cen­dants.

L’im­mo­bi­lier génère des reve­nus stables et pré­vi­sibles grâce aux loyers per­çus. Ces reve­nus, d’abord uti­li­sés pour rem­bour­ser un emprunt, consti­tuent un flux de tré­so­re­rie constant.

L’im­mo­bi­lier est, pour un par­ti­cu­lier, la seule classe d’ac­tifs dans laquelle on peut inves­tir grâce au levier ban­caire. C’est-à-dire avec de l’argent qu’on n’a pas, en emprun­tant à la banque.

De plus, la France est le seul pays au monde où vous pou­vez emprun­ter à 110 % et ce, rela­ti­ve­ment faci­le­ment. Vous emprun­tez même pour les frais liés à l’a­chat du bien. Vous avez donc besoin de 0 €.

Comment se préparer pour investir

Définir ses objectifs

Pour défi­nir ses objec­tifs avant de se lan­cer dans un inves­tis­se­ment immo­bi­lier, il est indis­pen­sable de prendre le temps de réflé­chir à ce que l’on sou­haite vrai­ment accom­plir. Cette étape est sou­vent sous-esti­mée, mais elle condi­tionne la réus­site de tout pro­jet d’in­ves­tis­se­ment.

Comme le disait Saint-Exu­pé­ry : “Un objec­tif sans plan n’est qu’un rêve”.

La pre­mière ques­tion à se poser est : “Pour­quoi est-ce que je veux inves­tir dans l’im­mo­bi­lier ?” Est-ce pour pré­pa­rer votre retraite, géné­rer des reve­nus com­plé­men­taires, atteindre l’indépendance finan­cière ou encore consti­tuer un patri­moine à trans­mettre à vos enfants ? Une fois cette moti­va­tion de base iden­ti­fiée, il est impor­tant de quan­ti­fier vos objec­tifs. Par exemple, quel reve­nu men­suel ciblez-vous ? Quel mon­tant de patri­moine espé­rez-vous accu­mu­ler d’i­ci 10, 20, ou 30 ans ?

Il est aus­si essen­tiel de réflé­chir au niveau de risque que vous êtes prêt à accep­ter et du temps que vous êtes prêts à y consa­crer. L’im­mo­bi­lier peut offrir des ren­de­ments attrac­tifs, mais ceux-ci s’ac­com­pagnent par­fois de risques plus ou moins éle­vés et d’une ges­tion plus ou moins lourde (vacance loca­tive, tra­vaux, etc.).

Enfin, n’ou­bliez pas de consi­dé­rer votre hori­zon d’in­ves­tis­se­ment : sou­hai­tez-vous obte­nir des résul­tats à court, moyen ou long terme ? En répon­dant à ces ques­tions, vous serez en mesure de défi­nir des objec­tifs finan­ciers clairs et adap­tés à votre situa­tion per­son­nelle, ce qui vous per­met­tra de déter­mi­ner les stra­té­gies d’in­ves­tis­se­ment les plus per­ti­nentes pour les atteindre.

Calculer son budget et sa capacité d’emprunt

1. Évaluation globale de la situation financière

Avant même de pen­ser à un inves­tis­se­ment immo­bi­lier, il est essen­tiel de faire un état des lieux com­plet de vos finances per­son­nelles. Pour maxi­mi­ser vos chances d’ob­te­nir un prêt et vous assu­rer une ges­tion saine de votre futur inves­tis­se­ment, vos comptes doivent être irré­pro­chables. Cela signi­fie qu’il ne doit y avoir aucun décou­vert, pas d’a­chats impul­sifs, et un his­to­rique ban­caire qui démontre votre sérieux et votre dis­ci­pline finan­cière.

Si ce n’est pas le cas, jetez un œil à l’ar­ticle sur com­ment gérer ses finances per­son­nelles.

Les banques sont plus enclines à accor­der des cré­dits à des pro­fils qui ins­pirent confiance, c’est-à-dire des per­sonnes capables de gérer leur argent de manière res­pon­sable. Com­men­cez par cal­cu­ler votre reve­nu net dis­po­nible, en dédui­sant les impôts, les charges fixes (loyer, cré­dits exis­tants, dépenses cou­rantes), et en iden­ti­fiant clai­re­ment le mon­tant que vous pou­vez consa­crer à votre pro­jet d’in­ves­tis­se­ment.

2. Estimation du budget d’investissement

Une fois votre situa­tion finan­cière bien éta­blie, il est temps de déter­mi­ner votre bud­get d’in­ves­tis­se­ment.

En effet, il est plus stra­té­gique de gar­der votre épargne dis­po­nible pour faire face aux impré­vus ou pour d’autres oppor­tu­ni­tés d’in­ves­tis­se­ment. Il est cepen­dant cru­cial de pré­voir une marge de sécu­ri­té, un fonds d’urgence, qui vous per­met­tra de cou­vrir les coûts inat­ten­dus comme des tra­vaux impré­vus, une vacance loca­tive ou une hausse impré­vue des taux d’in­té­rêt. Cette marge doit être suf­fi­sante pour vous per­mettre de gérer ces situa­tions sans mettre en péril votre inves­tis­se­ment.

3. Calcul de la capacité d’emprunt

Votre capa­ci­té maxi­male d’emprunt est cen­sée être de 35 %. Cepen­dant, il y a des petites choses à savoir. Pour un emprunt pour un inves­tis­se­ment loca­tif, la banque pour­ra prendre en compte envi­ron 70 % des loyers que le bien géné­re­ra (ce taux peut varier légè­re­ment selon les banques) en tant que reve­nu sup­plé­men­taire. Ce qui peut gran­de­ment amé­lio­rer votre capa­ci­té d’emprunt.

4. Utilisation stratégique du levier bancaire

L’un des grands avan­tages de l’investissement immo­bi­lier est la pos­si­bi­li­té d’utiliser l’ef­fet de levier du cré­dit. Ça veut dire que vous ache­tez avec l’argent de la banque et non pas avec le vôtre.

En immo­bi­lier, uti­li­ser le levier ban­caire maxi­mise la ren­ta­bi­li­té en conser­vant votre capi­tal pour d’autres inves­tis­se­ments. Ça peut être contra­dic­toire, mais même si vous aviez les moyens d’a­che­ter ce bien immo­bi­lier en cash avec votre épargne, c’est une mau­vaise idée, emprun­ter vous per­met de pro­fi­ter de l’ef­fet de levier et d’op­ti­mi­ser votre capa­ci­té d’in­ves­tis­se­ment.

Contrai­re­ment à une idée reçue, il n’est pas tou­jours néces­saire de mobi­li­ser un apport per­son­nel signi­fi­ca­tif. Disons que l’ap­port doit être fait en der­nier recours. Si votre dos­sier de demande de prêt est impec­cable, que le pro­jet est ren­table, mais que 15 banques viennent de vous refu­ser l’emprunt, là oui, il fau­dra voir.

5. Simulations et scénarios

Pour vous assu­rer que votre pro­jet d’in­ves­tis­se­ment est solide, réa­li­sez plu­sieurs simu­la­tions. Ces simu­la­tions doivent prendre en compte dif­fé­rents scé­na­rios : varia­tion des taux d’in­té­rêt, vacance loca­tive, fluc­tua­tions des charges (Vote de tra­vaux dans l’im­meuble par exemple).

Ces tests de résis­tance vous per­met­tront de voir si votre pro­jet tient la route même dans des condi­tions moins favo­rables que celles ini­tia­le­ment pré­vues. Un bon outil de simu­la­tion vous aide­ra à affi­ner votre bud­get, à ajus­ter vos attentes, et à sécu­ri­ser votre inves­tis­se­ment sur le long terme.

Cal­cu­ler son bud­get et sa capa­ci­té d’emprunt n’est pas qu’une simple for­ma­li­té, c’est une étape impor­tante pour garan­tir la réus­site de votre pro­jet immo­bi­lier. En com­bi­nant rigueur finan­cière, uti­li­sa­tion du cré­dit et anti­ci­pa­tion des aléas et chan­ge­ment, vous vous don­nez les meilleures chances de réus­sir votre inves­tis­se­ment.

Optimiser son crédit immobilier et assurance emprunteur

Un cré­dit immo­bi­lier, c’est un contrat qui est négo­ciable par les 2 par­ties, c’est-à-dire par vous et par la banque. Lorsque vous deman­dez un cré­dit, la banque vous donne un contrat où il y a les condi­tions du prêt. Cer­taines de ces condi­tions sont négo­ciables.

Voyons quelques-unes de ces condi­tions.

• Le taux d’in­té­rêt : bien sûr, celui auquel on pense tous. Selon le mon­tant et la durée du prêt, ça peut être inté­res­sant. Faites des simu­la­tions en uti­li­sant ce cal­cu­la­teur de prêt immo­bi­lier pour voir la dif­fé­rence sur la men­sua­li­té et sur le coût du cré­dit. Vous pou­vez aller voir chez meilleur­taux, par exemple, pour avoir une idée des taux actuel­le­ment pra­ti­qués et ain­si faire vos simu­la­tions de manière per­ti­nente.
• Les frais de dos­sier : ils varient en géné­ral entre 0,5 % et 1,5 % du mon­tant emprun­té. Selon votre pro­fil, c’est une condi­tion assez faci­le­ment négo­ciable qui peut aller jus­qu’à leur sup­pres­sion.
• Les péna­li­tés de rem­bour­se­ment anti­ci­pé : en géné­ral, celles-ci, on n’y pense pas. La moyenne de déten­tion d’un bien immo­bi­lier est de 7 ans. Il est donc très fré­quent qu’un prêt immo­bi­lier soit rem­bour­sé par anti­ci­pa­tion. Ces péna­li­tés peuvent aller jus­qu’à 6 mois d’in­té­rêt ou 3 % du capi­tal res­tant dû. En tant qu’in­ves­tis­seur, il est fort pro­bable que vous reven­diez votre bien avant la fin du cré­dit. Il peut donc être inté­res­sant de négo­cier ces péna­li­tés.
• L’as­su­rance emprun­teur : l’as­su­rance emprun­teur pro­po­sée par la banque est rela­ti­ve­ment chère. Il pour­rait donc être inté­res­sant de la prendre ailleurs. Mais si vous négo­ciez cette par­tie, ça vou­dra dire que vous ne pour­rez pas en négo­cier une autre. Or, depuis 2022, l’as­su­rance emprun­teur peut être chan­gée à n’im­porte quel moment. Plus besoin d’at­tendre un an ou une date anni­ver­saire. Autant leur lais­ser ce plai­sir et chan­ger l’as­su­rance dès les pre­miers mois de men­sua­li­té.
• Le coût des garan­ties : la Banque a besoin de se sécu­ri­ser en cas de non-paie­ment. Pour cela, il y a 2 solu­tions, l’hy­po­thèque ou la cau­tion. La cau­tion est moins coû­teuse et plus faci­le­ment récu­pé­rable.

Vous avez là les prin­ci­paux élé­ments négo­ciables d’un cré­dit immo­bi­lier. Vous ne pour­rez pas tous les négo­cier, donc voyez les­quels sont les plus à votre avan­tage. Par exemple, si vous savez que vous allez revendre dans 5 ans, il sera bien plus ren­table de négo­cier les péna­li­tés de rem­bour­se­ment plu­tôt que le taux d’in­té­rêt.

L’immobilier et les impôts

La fis­ca­li­té en immo­bi­lier est un élé­ment déter­mi­nant dans la ren­ta­bi­li­té de votre inves­tis­se­ment. Le choix du régime fis­cal peut trans­for­mer un pro­jet pro­met­teur en une charge finan­cière, d’où l’im­por­tance de bien com­prendre les dif­fé­rentes options dis­po­nibles.

Si vous louez un bien non meu­blé en votre nom propre, vous serez sou­mis au régime des reve­nus fon­ciers, où les loyers per­çus sont ajou­tés à votre reve­nu impo­sable et taxés à votre tranche mar­gi­nale d’im­po­si­tion (TMI) plus 17,2 % de pré­lè­ve­ments sociaux. Ce régime est rare­ment avan­ta­geux pour les inves­tis­seurs.

La SCI (Socié­té Civile Immo­bi­lière) peut être sou­mise à l’im­pôt sur le reve­nu (IR) ou à l’im­pôt sur les socié­tés (IS). La SCI à l’IR fonc­tionne de manière simi­laire aux reve­nus fon­ciers, tan­dis que la SCI à l’IS per­met de déduire davan­tage de charges, y com­pris l’a­mor­tis­se­ment du bien, offrant une fis­ca­li­té plus avan­ta­geuse.

Le sta­tut de Loueur Meu­blé Non Pro­fes­sion­nel (LMNP) est pri­sé pour sa flexi­bi­li­té et ses avan­tages fis­caux, notam­ment la pos­si­bi­li­té de déduire les charges et d’a­mor­tir le bien. Cepen­dant, si vos recettes dépassent 23 000 € et repré­sentent plus de la moi­tié de vos reve­nus, vous pas­sez en Loueur Meu­blé Pro­fes­sion­nel (LMP). Le LMP implique une affi­lia­tion au SSI (Sécu­ri­té Sociale des Indé­pen­dants), avec des coti­sa­tions sociales repré­sen­tant 45 % des béné­fices, ce qui peut réduire signi­fi­ca­ti­ve­ment vos gains.

Si vous vou­lez appro­fon­dir le sujet pour bien com­prendre les avan­tages et incon­vé­nients de chaque sta­tut, je vous invite à lire nos articles dédiés à la fis­ca­li­té en immo­bi­lier dont vous trou­ve­rez les liens dans chaque para­graphe juste au des­sus.

Choix du type de bien locatif

Lorsque vous vous lan­cez dans l’in­ves­tis­se­ment loca­tif, le choix du type de bien est une déci­sion clé qui influence direc­te­ment la ren­ta­bi­li­té et la ges­tion de votre inves­tis­se­ment. Il est impor­tant de com­prendre les avan­tages et incon­vé­nients de chaque option pour faire un choix éclai­ré.

Inves­tir dans le neuf offre la sécu­ri­té des normes récentes et des garan­ties construc­teur, mais cela se tra­duit sou­vent par une ren­ta­bi­li­té très limi­tée, sur­tout avec des dis­po­si­tifs de défis­ca­li­sa­tion comme le Pinel.

À l’inverse, l’immobilier ancien, bien que néces­si­tant des tra­vaux et une ges­tion plus active, offre un poten­tiel de ren­de­ment et de plus-value plus éle­vé et une plus grande flexi­bi­li­té.

Le type de loca­tion joue éga­le­ment un rôle majeur. La loca­tion meu­blée, bien que plus exi­geante en termes de ges­tion, est géné­ra­le­ment plus ren­table grâce à des loyers plus éle­vés et des avan­tages fis­caux. En revanche, la loca­tion nue offre une sta­bi­li­té loca­tive avec moins de contraintes, mais une ren­ta­bi­li­té infé­rieure.

La loca­tion courte durée pro­met des reve­nus éle­vés, mais elle demande une ges­tion inten­sive et une bonne connais­sance des régle­men­ta­tions locales. Enfin, l’investissement dans un immeuble de rap­port per­met de cen­tra­li­ser la ges­tion tout en opti­mi­sant les coûts, mais il concentre éga­le­ment les risques en un seul lieu.

Je vous détaille tout ça bien plus en pro­fon­deur dans cet article sur le type de bien à ache­ter.

Sélection du bien immobilier

Secteur de recherche : investir proche de chez soi ou dans une autre ville

Au début de son par­cours d’in­ves­tis­seur, le mieux est d’in­ves­tir dans sa propre ville. On connaît sa ville, ses bons quar­tiers, ses moins bons quar­tiers et sur­tout, on est sur place. On ne passe pas son temps sur la route pour faire des visites ou gérer ses biens.

Après, effec­ti­ve­ment toutes les villes n’ont pas la même ren­ta­bi­li­té. Cer­taines villes seront plus faciles que d’autres. Si vous habi­tez dans de très grandes villes comme Paris, Mar­seille ou Lyon, effec­ti­ve­ment, ce sera plus com­pli­qué, voire qua­si impos­sible. Dans ce cas, il suf­fit d’ex­plo­rer les oppor­tu­ni­tés dans les villes péri­phé­riques ou de taille moyenne où la demande loca­tive reste forte, mais où les prix sont plus abor­dables.

Il vous fau­dra faire une étude de mar­ché dans votre sec­teur pour voir quelle ville offri­ra les meilleures oppor­tu­ni­tés et sur laquelle vous concen­trez. On voit l’a­na­lyse de mar­ché un peu plus bas dans cet article.

Prin­ci­pa­le­ment, si vous n’a­vez jamais inves­ti, com­men­cez proche de chez vous pour vous rendre compte du tra­vail et du temps que ça repré­sente de trou­ver un bien puis de le gérer. On ver­ra dans la par­tie cal­cul de ren­ta­bi­li­té que les biens ren­tables ne courent pas les rues. Ça va deman­der énor­mé­ment de visites et de négo­cia­tions pour enfin trou­ver la perle rare.

Atten­tion, je ne dis pas qu’il ne faut pas inves­tir loin de chez soi. Je connais des inves­tis­seurs qui achètent des immeubles à l’autre bout de la France. Mais ce sont des inves­tis­seurs che­vron­nés qui, grâce à leur expé­rience, ont mis en place des pro­cess. En géné­ral, ils ont éga­le­ment des per­sonnes de confiance sur place (agent immo­bi­lier, arti­sans, etc.).

Critères de sélection d’un bien immobilier rentable

Pour réus­sir dans l’in­ves­tis­se­ment immo­bi­lier, il est essen­tiel de bien sélec­tion­ner votre bien. La ren­ta­bi­li­té de votre inves­tis­se­ment dépen­dra en grande par­tie de votre capa­ci­té à choi­sir un bien qui répond à cer­tains cri­tères clé.

• L’emplacement : c’est le fac­teur numé­ro un. Un bien immo­bi­lier mal pla­cé a peu de chances d’être ren­table, même si le prix d’achat est attrac­tif. Recher­chez des quar­tiers sécu­ri­sés, avec une forte demande loca­tive, proches des com­mo­di­tés, des trans­ports en com­mun, des écoles, et des zones d’emploi. Un bien situé dans un quar­tier en déve­lop­pe­ment, où de nou­velles infra­struc­tures sont pré­vues, peut éga­le­ment offrir un poten­tiel de plus-value inté­res­sant.
• L’état du bien : un bien en bon état est tou­jours plus facile à louer. Cepen­dant, vous n’êtes pas obli­gé d’a­che­ter un bien tout prêt. Un bien néces­si­tant des tra­vaux ou des réno­va­tions est plus faci­le­ment négo­ciable. Les réno­va­tions peuvent vous per­mettre de valo­ri­ser le bien, d’augmenter le loyer et de béné­fi­cier d’avantages fis­caux. Mais atten­tion à bien esti­mer les coûts de réno­va­tion pour ne pas com­pro­mettre votre ren­ta­bi­li­té. Le coût total du prix d’a­chat plus tra­vaux doit être infé­rieur à ce que le bien vous aurait coû­té si vous l’a­viez ache­té déjà réno­vé. En effet, il vous faut inclure la péni­bi­li­té et le tra­vail sup­plé­men­taire engen­dré par cet achat dans le prix. Pour­quoi se cas­ser la tête si pour c’est pour qu’au final, ça revienne au même prix ?
• Le poten­tiel loca­tif : avant d’acheter, éva­luez la demande loca­tive dans le sec­teur. Un quar­tier recher­ché par les loca­taires poten­tiels (étu­diants, jeunes actifs, familles) vous assu­re­ra une bonne occu­pa­tion et limi­te­ra les périodes de vacance loca­tive. Étu­diez éga­le­ment les loyers pra­ti­qués dans la zone pour vous assu­rer que vous pou­vez pro­po­ser un loyer com­pé­ti­tif tout en main­te­nant une bonne ren­ta­bi­li­té.
• Les pers­pec­tives de valo­ri­sa­tion : un bien immo­bi­lier est un inves­tis­se­ment à long terme. Outre les loyers per­çus, il est impor­tant de consi­dé­rer le poten­tiel de valo­ri­sa­tion du bien. Ren­sei­gnez-vous sur les pro­jets de déve­lop­pe­ment à venir dans le quar­tier, comme la construc­tion de nou­velles infra­struc­tures, qui pour­raient aug­men­ter la valeur de votre bien au fil du temps.
• Le ren­de­ment loca­tif brut et net : le ren­de­ment loca­tif est l’un des prin­ci­paux indi­ca­teurs de la ren­ta­bi­li­té d’un bien immo­bi­lier. Il est cru­cial de le cal­cu­ler cor­rec­te­ment. Le ren­de­ment brut vous don­ne­ra une idée rapide de la ren­ta­bi­li­té, mais c’est le ren­de­ment net, qui prend en compte toutes les charges (taxes, tra­vaux, frais de ges­tion, impôts), qui vous don­ne­ra une vision plus réa­liste de ce que vous pou­vez espé­rer gagner. On appro­fon­di­ra ce sujet dans le pro­chain cha­pitre.

Analyse du marché immobilier

Pour réus­sir dans l’investissement immo­bi­lier, il ne suf­fit pas de trou­ver un bien attrac­tif. Il est essen­tiel de com­prendre et d’analyser le mar­ché dans lequel vous allez inves­tir. Une bonne ana­lyse de mar­ché vous per­met­tra de déni­cher des oppor­tu­ni­tés ren­tables et d’éviter les pièges qui pour­raient com­pro­mettre votre inves­tis­se­ment.

Dans cette sec­tion, nous allons pas­ser en revue les cri­tères clé pour éva­luer un mar­ché immo­bi­lier : des fon­da­men­taux comme l’é­co­no­mie locale et la dyna­mique de popu­la­tion, jusqu’à des élé­ments plus spé­ci­fiques comme le ren­de­ment loca­tif et les régle­men­ta­tions locales. Que vous soyez débu­tant ou déjà inves­ti dans l’immobilier, ces conseils vous aide­ront à affi­ner votre approche et à faire des choix éclai­rés.

1. Comprendre les fondamentaux du marché local

• Démo­gra­phie et dyna­mique de popu­la­tion :
  • Com­men­cez par étu­dier la popu­la­tion du sec­teur ciblé. Une popu­la­tion en crois­sance est sou­vent syno­nyme de demande loca­tive crois­sante, ce qui peut être favo­rable à un inves­tis­se­ment immo­bi­lier.
  • Évi­tez les zones où la popu­la­tion est en déclin, car cela peut entraî­ner une baisse de la demande loca­tive et, par consé­quent, des loyers et des prix de l’immobilier.
• Éco­no­mie locale :
  • Éva­luez la san­té éco­no­mique de la région. Un mar­ché de l’emploi dyna­mique, avec la pré­sence d’en­tre­prises et d’industries, favo­rise la sta­bi­li­té et la crois­sance des loyers.
  • Fuyez les zones où l’économie est en déclin ou trop dépen­dante d’une seule indus­trie ou entre­prise.
• Infra­struc­tures et déve­lop­pe­ment urbain :
  • Recher­chez les pro­jets d’infrastructure à venir (nou­velles lignes de trans­port, centres com­mer­ciaux, écoles, etc.). Ils peuvent amé­lio­rer l’attrait du quar­tier et aug­men­ter la valeur des biens.
  • Atten­tion tou­te­fois aux pro­jets d’infrastructure qui pour­raient nuire à la qua­li­té de vie (nui­sances sonores, cir­cu­la­tion accrue, etc.).

2. Étudier l’offre et la demande

• Taux de vacance loca­tive :
  • Un faible taux de vacance indique une forte demande loca­tive, ce qui est un bon signe pour l’investisseur. Au contraire, un taux de vacance éle­vé peut signa­ler un sur­plus de biens sur le mar­ché ou une faible demande.
  • Évi­tez les mar­chés satu­rés où il y a trop de biens dis­po­nibles par rap­port au nombre de loca­taires poten­tiels.
• Type de biens recher­chés :
  • Ana­ly­sez quels types de loge­ments sont les plus deman­dés (stu­dios, appar­te­ments fami­liaux, mai­sons, etc.) dans le quar­tier. Cela vous aide­ra à cibler les biens qui se loue­ront faci­le­ment.
  • Ne sui­vez pas aveu­glé­ment les ten­dances. Ce qui est popu­laire aujourd’­hui peut ne pas l’être demain. Optez pour des biens qui répondent à un besoin constant.
• Pro­fil des loca­taires :
  • Iden­ti­fiez le pro­fil type des loca­taires dans la zone (étu­diants, jeunes actifs, familles, seniors). Cela vous gui­de­ra dans le choix du type de bien à ache­ter et dans la manière de l’aménager.
  • Ne choi­sis­sez pas un bien sans tenir compte du pro­fil des loca­taires. Par exemple, un grand appar­te­ment fami­lial dans une zone étu­diante risque de ne pas trou­ver pre­neur. Ou comme on l’a vu pré­cé­dem­ment, pen­sez à une uti­li­sa­tion dif­fé­rente du bien. Ici, l’ap­par­te­ment fami­lial qui devient une colo­ca­tion étu­diante.

3. Analyser les prix du marché

• Prix au mètre car­ré :
  • Com­pa­rez le prix au mètre car­ré du bien que vous envi­sa­gez d’acheter avec la moyenne du quar­tier. Cela vous don­ne­ra une indi­ca­tion sur le posi­tion­ne­ment du bien par rap­port au mar­ché.
  • Évi­tez de sur­payer un bien en vous basant uni­que­ment sur les prix deman­dés par les ven­deurs. Faites une ana­lyse com­pa­ra­tive des ventes récentes pour avoir une idée juste de sa valeur.
• Évo­lu­tion des prix :
  • Étu­diez l’évolution des prix de l’immobilier dans la zone sur les der­nières années. Une aug­men­ta­tion régu­lière des prix est un bon indi­ca­teur, mais atten­tion aux bulles immo­bi­lières poten­tielles.
  • Méfiez-vous des quar­tiers où les prix ont stag­né ou bais­sé sans rai­son appa­rente. Cela peut être le signe d’un mar­ché en dif­fi­cul­té.

4. Évaluer la rentabilité potentielle

• Cal­cul du ren­de­ment net :
  • Cal­cu­lez le ren­de­ment loca­tif en divi­sant les loyers annuels moins les charges par le prix d’achat du bien.
  • Évi­tez les biens qui affichent un ren­de­ment net trop faible, car ils peuvent ne pas cou­vrir les impré­vus ou les baisses de loyers poten­tielles.
• Simu­la­tion de Scé­na­rios :
  • Faites des simu­la­tions pour dif­fé­rents scé­na­rios (hausse des charges, vacance loca­tive, baisse des loyers). Cela vous aide­ra à anti­ci­per les risques et à éva­luer la rési­lience de votre inves­tis­se­ment.
  • Ne misez pas uni­que­ment sur un scé­na­rio opti­miste. Pre­nez en compte les pires situa­tions pos­sibles pour vous assu­rer que votre inves­tis­se­ment reste ren­table.

5. Surveiller les Réglementations Locales

• Régle­men­ta­tions sur la Loca­tion :
  • Ren­sei­gnez-vous sur les régle­men­ta­tions locales en matière de loca­tion (pla­fon­ne­ment des loyers, durée mini­male de bail, res­tric­tions sur la loca­tion courte durée).
  • Ne sous-esti­mez pas l’im­pact des régle­men­ta­tions sur la ren­ta­bi­li­té. Des règles trop strictes peuvent limi­ter vos options et réduire votre reve­nu poten­tiel.
• Fis­ca­li­té Locale :
  • Étu­diez la fis­ca­li­té locale appli­cable aux reve­nus loca­tifs et à la pro­prié­té (taxe fon­cière, impôts locaux). Une fis­ca­li­té trop lourde peut peser sur la ren­ta­bi­li­té de votre inves­tis­se­ment.
  • Évi­tez les zones où la fis­ca­li­té est trop éle­vée, sauf si les autres fac­teurs com­pensent cet incon­vé­nient.

6. Utiliser les Outils d’Aide à la Décision

• Sites d’annonces immo­bi­lières :
  • Uti­li­sez des sites spé­cia­li­sés pour suivre les prix du mar­ché, les ten­dances loca­tives, et la dis­po­ni­bi­li­té des biens.
  • Ne vous fiez pas uni­que­ment aux annonces. Les prix affi­chés ne sont pas tou­jours repré­sen­ta­tifs du mar­ché réel.
• Outils de simu­la­tion :
  • Recou­rez à des outils de simu­la­tion finan­cière pour esti­mer la ren­ta­bi­li­té de votre inves­tis­se­ment et les coûts à long terme. Comme Horiz.
  • Évi­tez de prendre des déci­sions sans avoir fait des cal­culs appro­fon­dis. Les outils de simu­la­tion sont vos alliés pour mini­mi­ser les risques.

Conclusion

Com­men­cez par com­prendre les fon­da­men­taux du mar­ché local, puis plon­gez dans les détails comme l’offre et la demande, les prix, et la ren­ta­bi­li­té poten­tielle. Enfin, gar­dez tou­jours un œil sur les régle­men­ta­tions locales et uti­li­sez les bons outils pour affi­ner votre ana­lyse. L’ob­jec­tif est de trou­ver un inves­tis­se­ment ren­table dès aujourd’­hui, mais le prix du mar­ché ne pro­pose pas d’in­ves­tis­se­ments ren­tables. C’est à vous de négo­cier les prix pour trou­ver LA perle rare. Pas de sen­ti­ments, on laisse les chiffres par­ler. Si le der­nier prix du ven­deur ne vous per­met pas d’être ren­table, on passe au sui­vant. Ne vous lais­sez pas séduire par des pro­messes de gains futurs incer­tains ; basez vos déci­sions sur des ana­lyses concrètes et réa­listes.

Calcul de la rentabilité d’un bien

Ici, on va voir la par­tie qui est la plus impor­tante, car c’est elle qui déci­de­ra si on signe le com­pro­mis ou pas. Je parle de la ren­ta­bi­li­té. Et on va par­ler ici de vraie ren­ta­bi­li­té, pas de ren­ta­bi­li­té de l’agent immo­bi­lier qui vous dit “Cet appar­te­ment a une ren­ta­bi­li­té excep­tion­nelle de 5,1 %. ” avec son plus beau sou­rire. Mais 5,1%, ça veut dire quoi ? À la fin du mois, est-ce que vous avez gagné de l’argent ou est-ce que vous en avez per­du ? Ou plu­tôt à la fin du mois, est-ce qu’il y a de l’argent qui rentre dans votre poche ou est-ce que vous devez, au contraire, en sor­tir ? C’est ce qu’on voit main­te­nant.

Le cash flow men­suel est le mon­tant qui vous reste chaque mois une fois que toutes les charges, impôts, et men­sua­li­tés de cré­dit ont été payées. Ce chiffre indique si l’in­ves­tis­se­ment vous coûte de l’argent chaque mois (effort d’é­pargne ou cash flow néga­tif) ou s’il génère un reve­nu sup­plé­men­taire (excé­dent de tré­so­re­rie ou cash flow posi­tif).

N’oubliez pas de simu­ler dif­fé­rents scé­na­rios pour anti­ci­per les impacts pos­sibles sur votre ren­ta­bi­li­té. Pour ça, je vous recom­mande le site app.horiz.io qui est vrai­ment très bien fait. Il vous per­met­tra de cal­cu­ler votre ren­ta­bi­li­té net et plein d’autres choses, et cela, en fonc­tion du régime fis­cal choi­si et de faire des com­pa­rai­sons.

En gar­dant ces cri­tères à l’esprit, vous serez mieux armé pour sélec­tion­ner un bien immo­bi­lier réel­le­ment ren­table. N’oubliez pas que chaque bien est unique et mérite une éva­lua­tion appro­fon­die avant toute déci­sion d’achat.

Étapes de l’achat immobilier

Main­te­nant, vous avez toutes les cartes en main pour pas­ser à la phase active : recher­cher un bien. Vous connais­sez votre pro­fil, le type de bien que vous sou­hai­tez, la ville, ou le sec­teur, dans lequel vous vou­lez ache­ter et vous savez com­ment ana­ly­ser la ren­ta­bi­li­té d’un bien. Il est temps de pas­ser à l’ac­tion.

Commencer la recherche immobilière et paramétrer les alertes

La pre­mière chose à faire sera de vous ins­crire sur tous les sites de petites annonces immo­bi­lières. Par­tout où on vend de l’im­mo­bi­lier. Que ce soit sur Lebon­coin, le site Selo­ger, PAP, le site des notaires, etc. Sur ces sites, créez des alertes, lorsque c’est pos­sible, afin de rece­voir un e‑mail quand un nou­veau bien qui cor­res­pond à votre recherche est pos­té. Faites ensuite le tour de toutes les agences immo­bi­lières du sec­teur pour vous pré­sen­ter, prendre des cartes de visite et éven­tuel­le­ment don­ner la vôtre si vous en avez une.

Analyser les annonces

Faites le tour des alertes que vous avez reçues de la part des sites d’an­nonces et ana­ly­sez chaque annonce.

En pre­mier lieu, regar­dez où se situe le bien, si c’est dans un sec­teur que vous aviez déter­mi­né comme inté­res­sant. Si ce n’est pas le cas, next. On ne perd pas de temps.

Lisez rapi­de­ment la des­crip­tion pour savoir s’il y a des infor­ma­tions impor­tantes comme le besoin de tra­vaux (comme la toi­ture), le mon­tant des charges de copro­prié­té, etc.

Ana­ly­ser les pho­tos pour essayer d’a­voir une idée de l’a­gen­ce­ment du bien, de voir les poten­tiels besoins de tra­vaux ou de rafraî­chis­se­ment.

Bien sûr, regar­dez le prix et la sur­face. Ça, plus les infor­ma­tions que vous venez déjà de récu­pé­rer, peut vous don­ner une idée de l’in­té­rêt ou non du bien. Atten­tion, gar­dez bien en tête que dans 99,9 % des cas, le prix affi­ché ne sera pas inté­res­sant. Ce sera un tra­vail de pro­jec­tion et sur­tout de négo­cia­tion.

Bien sûr, ne vous conten­tez pas des alertes reçues, faites mal­gré tout le tour manuel­le­ment des sites d’an­nonces au mini­mum 2 fois par jour.

Les visites

Au début, visi­tez un maxi­mum de biens. Même ceux qui ne vous inté­ressent pas. Déjà, parce qu’il pour­rait y avoir de bonnes sur­prises, mais sur­tout parce que ça vous habi­tue­ra aux visites. Ça vous don­ne­ra l’œil. Ça vous fera de plus ren­con­trer des gens, par­ti­cu­liers ou pro­fes­sion­nel comme des agents immo­bi­liers. Vous vous crée­rez ain­si un réseau.

Pré­pa­rer une liste des détails à regar­der à chaque visite et des ques­tions à poser. Toutes les choses qu’il sera impor­tant pour vous de connaître, afin de pou­voir faire vos esti­ma­tions au mieux et ain­si de connaître votre prix d’a­chat maxi­mum pour être ren­table. Ça vous per­met­tra éga­le­ment de faire une liste des points de négo­cia­tion.

Dans un pre­mier temps, cette liste sera courte. Mais quand vous ren­tre­rez chez vous après une visite, vous vous direz “Ah @#$%&*!, j’ai pas pen­sé à regar­der ça ! ” Ajou­tez-le à la liste pour y pen­ser à chaque pro­chaine visite. C’est une des rai­sons pour laquelle je vous ai dit que, dans les débuts, il faut faire un maxi­mum de visites.

Met­tez-vous à la place de votre futur loca­taire. Vous savez qui il est, est-ce que c’est un étu­diant, une famille ? Est-ce que ce loca­taire aura envie de vivre ici ? Si oui, pour­quoi ? si non, pour­quoi ?

Ache­ter un bien immo­bi­lier est une aven­ture qui demande rigueur et méthode. En sui­vant ces étapes, de la recherche minu­tieuse d’an­nonces à l’a­na­lyse atten­tive des visites, vous aug­men­tez vos chances de déni­cher une oppor­tu­ni­té ren­table. Chaque détail compte, que ce soit dans la sélec­tion des biens ou dans les négo­cia­tions, et il est indis­pen­sable de ne rien lais­ser au hasard. N’ou­bliez pas que l’ex­pé­rience se construit au fil des visites et des tran­sac­tions, alors pre­nez le temps d’ap­prendre et d’af­fi­ner vos tech­niques. Avec de la per­sé­vé­rance et une approche struc­tu­rée, vous serez en mesure de faire de vos inves­tis­se­ments immo­bi­liers un véri­table suc­cès.

Estimer un bien

L’ob­jec­tif est d’at­teindre une ren­ta­bi­li­té pré­cise. Pour un inves­tis­seur, l’es­ti­ma­tion d’un bien ne se fait donc pas en com­pa­rai­son avec les prix du mar­ché, comme le font les ven­deurs ou les agents immo­bi­liers. Elle se fait par rap­port à la ren­ta­bi­li­té que vous sou­hai­tez. C’est pour­quoi je vous invite à consul­ter la sec­tion “cal­cul de ren­ta­bi­li­té”, un peu plus haut, qui vous gui­de­ra dans cette démarche.

Il vous faut déter­mi­ner le prix d’a­chat maxi­mum du bien auquel il sera ren­table en fonc­tion de plu­sieurs élé­ments : le mon­tant des tra­vaux ou réno­va­tions néces­saires, les charges esti­mées, les frais de notaire, la fis­ca­li­té que vous avez choi­sie, et le loyer poten­tiel que vous per­ce­vriez. C’est en com­bi­nant ces fac­teurs que vous arri­ve­rez à un prix d’a­chat réa­liste, qui cor­res­pond à votre objec­tif de ren­ta­bi­li­té.

Le plus sou­vent, la réa­li­té se situe dans un mélange de ces dif­fé­rents fac­teurs.

La négociation : clé de la rentabilité

La négo­cia­tion est l’une des étapes les plus déter­mi­nantes pour trans­for­mer une affaire médiocre en un inves­tis­se­ment réel­le­ment ren­table. Très peu de biens (voir aucun) sont ren­tables au prix affi­ché. Pour obte­nir un bien qui génère un cash flow posi­tif et assure une bonne ren­ta­bi­li­té, la négo­cia­tion est inévi­table.

1. La nécessité d’une négociation agressive

Il est essen­tiel de com­prendre qu’une négo­cia­tion agres­sive n’est pas un signe de manque de res­pect ou d’in­tran­si­geance, mais plu­tôt une stra­té­gie indis­pen­sable pour atteindre vos objec­tifs finan­ciers. Bien qu’il soit cou­rant d’ob­te­nir des réduc­tions de 10 %, il n’est pas rare que des inves­tis­seurs che­vron­nés visent des réduc­tions de 30 %, voire plus.
Cepen­dant, ces niveaux de réduc­tion ne doivent pas vous inti­mi­der. La grande majo­ri­té de vos offres seront reje­tées et c’est nor­mal. Ne le pre­nez pas per­son­nel­le­ment. Si c’é­tait facile d’ob­te­nir un bien ren­table qui génère un cash flow posi­tif, tout le monde le ferait 😊.

2. Faire du volume : multiplier les visites et les négociations

Pour maxi­mi­ser vos chances de suc­cès, il est impé­ra­tif de visi­ter un grand nombre de biens et de faire beau­coup d’offres. L’ob­jec­tif est de res­ter actif, car la négo­cia­tion immo­bi­lière est sou­vent un jeu de nombres. Plus vous êtes pré­sent sur le mar­ché, plus vous aug­men­tez la pro­ba­bi­li­té de ren­con­trer un ven­deur prêt à accep­ter vos condi­tions.

3. Négocier avec des arguments solides

Lors de la négo­cia­tion, appuyez-vous sur des faits concrets comme l’état du bien, les tra­vaux néces­saires, la situa­tion du mar­ché local, et les délais de vente du bien. Tou­te­fois, gar­dez à l’es­prit que le cer­veau humain réagit sou­vent davan­tage aux émo­tions qu’aux faits. Il est donc utile d’es­sayer de pré­sen­ter vos argu­ments de manière à sus­ci­ter une émo­tion posi­tive de la part du ven­deur.

Une bonne tech­nique est de créer un point d’an­crage en pro­po­sant un prix bas, tout en étant prêt à ajus­ter légè­re­ment votre offre. Cela aide à redé­fi­nir les attentes du ven­deur autour de votre pro­po­si­tion ini­tiale.

Livre recom­man­dé : pour appro­fon­dir vos com­pé­tences en négo­cia­tion, je vous recom­mande l’ex­cellent livre “Ne cou­pez jamais la poire en deux” de Chris Voss. Ce livre vous appren­dra à mieux com­prendre le com­por­te­ment humain et à uti­li­ser des tech­niques de négo­cia­tion effi­caces, issues de l’ex­pé­rience d’un ancien négo­cia­teur du FBI.

4. Patience et persévérance

La négo­cia­tion demande de la patience et de la per­sé­vé­rance. Essuyer de nom­breux refus est nor­mal et fait par­tie inté­grante du pro­ces­sus. Chaque refus vous rap­proche un peu plus de l’ac­cep­ta­tion d’une offre qui fera de votre inves­tis­se­ment un suc­cès. Et de par la loi des nombres et de par votre expé­rience gran­dis­sante. Ne vous décou­ra­gez pas et gar­dez à l’es­prit que cette étape est pri­mor­diale pour obte­nir un bien réel­le­ment ren­table.

Conclusion

La négo­cia­tion est ce qui fait la dif­fé­rence entre un inves­tis­se­ment moyen voir mau­vais et un inves­tis­se­ment véri­ta­ble­ment ren­table. En adop­tant une approche métho­dique, en res­tant patient, et en mul­ti­pliant les oppor­tu­ni­tés, vous maxi­mi­sez vos chances de suc­cès. Sou­ve­nez-vous que chaque refus vous rap­proche d’un accord qui fera la dif­fé­rence. Per­sé­vé­rez, appre­nez de chaque inter­ac­tion, et votre téna­ci­té fini­ra par payer.

Le processus d’achat

Signature du compromis de vente

Le com­pro­mis de vente est la pre­mière étape offi­cielle lors d’un achat immo­bi­lier. Il s’agit d’un accord pré­li­mi­naire qui engage à la fois l’acheteur et le ven­deur. Ce docu­ment fixe les condi­tions de la vente, notam­ment le prix, les délais, et les éven­tuelles condi­tions sus­pen­sives, comme l’ob­ten­tion d’un prêt immo­bi­lier.

Il est for­te­ment recom­man­dé de signer le com­pro­mis de vente chez un notaire, même si ce n’est pas obli­ga­toire. Le notaire garan­tit la sécu­ri­té juri­dique de l’opération et veille à ce que toutes les clauses soient cor­rec­te­ment rédi­gées. De plus, en signant chez un notaire, vous béné­fi­ciez de conseils pro­fes­sion­nels pour évi­ter les erreurs coû­teuses.

Vous dis­po­sez d’un délai de rétrac­ta­tion de 10 jours après la signa­ture du com­pro­mis, une pro­tec­tion impor­tante pour l’acheteur. Si vous avez le moindre doute, c’est le moment de bien relire le docu­ment ou de consul­ter un expert.

Obtention du prêt immobilier

En tant qu’investisseur, on n’arrive pas à la banque les mains dans les poches. Vous devez vous pré­sen­ter en tant que quel­qu’un de sérieux, avec un dos­sier solide et bien pré­pa­ré. Votre objec­tif est de prou­ver au ban­quier que vous savez ce que vous faites et que votre pro­jet est réflé­chi, ren­table et sécu­ri­sé.

Préparation des documents :

Avant même de prendre ren­dez-vous avec votre conseiller, assu­rez-vous d’a­voir tous les docu­ments néces­saires :

• Rele­vés de compte des 3 der­niers mois (si vous n’êtes pas déjà client de la banque) pour mon­trer que vos finances sont saines.
• Bul­le­tins de salaire pour jus­ti­fier de vos reve­nus.
• Avis d’im­po­si­tion pour prou­ver votre situa­tion fis­cale.
• Jus­ti­fi­ca­tifs d’épargne pour démon­trer que vous avez de l’é­pargne et que vous savez donc gérer vos finances per­son­nelles.

Mais la clé d’une demande de prêt réus­sie ne réside pas seule­ment dans ces docu­ments de base. Ce qui fera vrai­ment la dif­fé­rence, c’est le dos­sier d’investissement que vous allez pré­sen­ter.

Monter un Dossier Solide :

Votre dos­sier doit mon­trer que vous avez réflé­chi à tous les aspects de votre inves­tis­se­ment loca­tif et que vous avez déjà fait le tra­vail d’a­na­lyse pour le ban­quier. Voi­ci ce qu’il devrait conte­nir :

• Résu­mé du pro­jet : une pré­sen­ta­tion claire de votre pro­jet immo­bi­lier, incluant le bien que vous sou­hai­tez ache­ter, son prix d’achat, et le type d’investissement que vous envi­sa­gez (loca­tion nue, meu­blée, etc.).
• Esti­ma­tion des tra­vaux : si des tra­vaux sont néces­saires, incluez des devis d’artisans pour mon­trer que vous avez bien esti­mé les coûts et que vous savez à quoi vous attendre. Ne lais­sez pas de place à l’im­pré­vu.
• Pro­jec­tion des charges et des reve­nus : pré­sen­tez un tableau détaillant les charges (taxe fon­cière, charges de copro­prié­té, assu­rances, etc.) et les reve­nus loca­tifs atten­dus, en vous appuyant sur des don­nées concrètes du mar­ché (moyenne des loyers actuels pour des biens simi­laires).
• Ana­lyse du mar­ché : mon­trez que vous avez fait vos recherches : com­bien se vendent les biens simi­laires dans la même zone ? Quel est le poten­tiel de plus-value à moyen terme ? Appuyez-vous sur des don­nées réelles pour démon­trer la ren­ta­bi­li­té de votre pro­jet.
• Scé­na­rios de ren­ta­bi­li­té : pré­pa­rez dif­fé­rents scé­na­rios (opti­miste, réa­liste, pes­si­miste) pour prou­ver au ban­quier que vous avez envi­sa­gé toutes les éven­tua­li­tés et que votre pro­jet reste viable dans tous les cas.

Votre objec­tif est de démon­trer que vous avez pen­sé à tout, que vous avez anti­ci­pé les éven­tuels obs­tacles, et que votre pro­jet est bien fice­lé. En pré­sen­tant un dos­sier com­plet et détaillé, vous mon­trez non seule­ment votre com­pé­tence, mais aus­si votre sérieux en tant qu’in­ves­tis­seur. Cela ras­sure le ban­quier et aug­mente for­te­ment vos chances d’obtenir un prêt dans les meilleures condi­tions.

Ne faites pas qu’une seule banque. Pre­nez ren­dez-vous avec plu­sieurs banques, pré­pa­rez plu­sieurs dos­siers. Déjà, en cas de refus, ça vous fera gagner du temps. Vous n’aurez pas à attendre une semaine avant d’a­voir un pro­chain ren­dez-vous. Un com­pro­mis de vente est valable 3 mois, ça peut pas­ser très vite si on n’est pas effi­cace et orga­ni­sé. Ça vous per­met­tra éga­le­ment de faire jouer la concur­rence et de pou­voir négo­cier ain­si de meilleures condi­tions.

Rôle du notaire et gestion des conditions suspensives

Le notaire joue un rôle cen­tral dans la sécu­ri­sa­tion de votre tran­sac­tion immo­bi­lière. Son rôle est de véri­fier que tout est en ordre sur le plan juri­dique avant la signa­ture de l’acte de vente défi­ni­tif, ce qui garan­tit que l’achat se déroule sans accroc. Cepen­dant, il est impor­tant de com­prendre que vous avez tout inté­rêt à choi­sir votre propre notaire, quelqu’un qui défen­dra vos inté­rêts de manière impar­tiale.

Pourquoi avoir son propre notaire ?

Bien qu’il soit cou­rant qu’un seul notaire soit dési­gné pour gérer la tran­sac­tion, sachez que chaque par­tie peut faire appel à son propre notaire.

Avoir votre propre notaire signi­fie que vous béné­fi­ciez d’un conseil per­son­na­li­sé, dédié à la pro­tec­tion de vos inté­rêts. Il est impor­tant de trou­ver un notaire avec qui vous avez un bon fee­ling, quelqu’un qui pren­dra le temps de vous expli­quer les choses de manière claire, sans jar­gon juri­dique inutile. Le conseil est gra­tuit, alors n’hésitez pas à faire le tour des notaires, à poser des ques­tions et à dis­cu­ter avec eux avant de faire votre choix.

De plus, le coût de l’acte ne chan­ge­ra pas qu’il y ait un ou 2 notaires. Donc, pour­quoi s’en pri­ver ?

Conditions suspensives : une protection indispensable

Les condi­tions sus­pen­sives sont des clauses fixées lors du com­pro­mis de vente qui doivent être rem­plies pour que la vente soit vali­dée. L’une des plus cou­rante est l’ob­ten­tion du prêt immo­bi­lier, mais il peut y en avoir d’autres, comme la réa­li­sa­tion de tra­vaux ou la vente d’un autre bien.

Le rôle du notaire est de s’assurer que ces condi­tions sont res­pec­tées avant de pro­cé­der à la signa­ture de l’acte authen­tique. Si une condi­tion sus­pen­sive n’est pas rem­plie, la vente peut être annu­lée sans péna­li­té.

Atten­tion, l’an­nu­la­tion de la vente en cas de man­que­ment d’une condi­tion sus­pen­sive n’est pas auto­ma­tique. Si vous et le ven­deur sou­hai­taient tou­jours effec­tuer la tran­sac­tion mal­gré tout, c’est fai­sable.

Signature de l’acte de vente : l’officielle remise des clés

Une fois toutes les véri­fi­ca­tions effec­tuées et les condi­tions sus­pen­sives levées, le notaire rédige l’acte de vente défi­ni­tif. Ce docu­ment est signé par les deux par­ties lors d’un ren­dez-vous final, offi­cia­li­sant ain­si le trans­fert de pro­prié­té.

C’est éga­le­ment à ce moment-là que vous rece­vrez les clés de votre bien. Le notaire s’occupe ensuite de toutes les for­ma­li­tés admi­nis­tra­tives, comme la publi­ca­tion de l’acte de vente au ser­vice de la publi­ci­té fon­cière.

Mise en location et bail

La mise en loca­tion de votre bien immo­bi­lier est, bien sûr, une étape clé pour maxi­mi­ser la ren­ta­bi­li­té de votre inves­tis­se­ment. Voyons les élé­ments essen­tiels à consi­dé­rer pour gérer effi­ca­ce­ment cette étape.

Choix de la gestion locative : directe ou via une agence ?

Dans un pre­mier temps, il est for­te­ment conseillé de gérer vous-même votre pre­mier bien, voire vos pre­miers biens. Cela vous per­met de bien com­prendre ce que la ges­tion loca­tive implique et vous pré­pare pour un éven­tuel pas­sage à une ges­tion délé­guée plus tard.

En gérant vous-même, vous aurez éga­le­ment l’op­por­tu­ni­té de sélec­tion­ner per­son­nel­le­ment vos loca­taires, une tâche déli­cate mais pri­mor­diale. Le loca­taire, c’est celui qui paye : il est essen­tiel de choi­sir le bon dès le départ, car les erreurs peuvent être coû­teuses.

Fixation du loyer

Si vous avez bien sui­vi les étapes pré­cé­dentes, le mon­tant du loyer devrait déjà être déter­mi­né depuis long­temps, car c’est la base de l’estimation de la ren­ta­bi­li­té de votre bien.

Même s’il est cen­sé être déter­mi­né depuis long­temps, nous n’a­vons pas encore vu com­ment le déter­mi­ner. De la même manière qu’il existe des sta­tis­tiques sur le prix de vente au mètre car­ré des biens immo­bi­liers, il existe aus­si des sta­tis­tiques sur le mon­tant de loca­tion par mètre car­ré.

Mais le plus simple et le plus pré­cis res­tent les petites annonces. À com­bien les autres pro­prié­taires louent-ils leurs biens et quelle est la qua­li­té de ces biens.

Rap­pe­lons briè­ve­ment l’importance du res­pect de la régle­men­ta­tion, notam­ment les enca­dre­ments de loyers qui peuvent être en vigueur dans cer­taines zones.

Recherche et sélection des locataires

Lorsque vous met­tez votre bien en loca­tion, rédi­ger une annonce attrayante et de qua­li­té. Une simple men­tion “stu­dio à louer” ne suf­fit pas. Votre annonce est votre outil mar­ke­ting, et elle doit inclure un texte soi­gné et des pho­tos de qua­li­té qui mettent en valeur les atouts de votre bien.

Il est aus­si impor­tant de bien choi­sir vos loca­taires. Ne vous conten­tez pas du pre­mier can­di­dat venu. Véri­fiez leur sol­va­bi­li­té, deman­dez des garan­ties, et n’ayez pas peur d’éliminer un can­di­dat si “vous ne le sen­tez pas”. Si vous avez bien sui­vi toutes les étapes de cet article et des autres articles sug­gé­rés, vous aurez suf­fi­sam­ment de can­di­dats pour faire un choix réflé­chi et non par dépit.

Signature du bail et état des lieux

La signa­ture du bail est une étape essen­tielle. Assu­rez-vous que le bail est rédi­gé confor­mé­ment à la loi, en détaillant bien les droits et obli­ga­tions de chaque par­tie. Il existe des baux gra­tuits en ligne, plu­tôt bien faits. Je pense par­ti­cu­liè­re­ment au site Bail­fa­cile qui vous four­nit gra­tui­te­ment des baux pour tous types de loca­tions.

Pen­sez aus­si à réa­li­ser un état des lieux d’entrée très détaillé, accom­pa­gné de pho­tos, pour évi­ter les litiges à la fin du bail. Vous en trou­ve­rez éga­le­ment des gra­tuits sur le net comme par exemple chez Smart­loc.

Gestion courante et entretien

Une ges­tion loca­tive effi­cace implique de main­te­nir une bonne rela­tion avec vos loca­taires et de réagir rapi­de­ment à leurs demandes. Un bien bien entre­te­nu se loue mieux et évite des répa­ra­tions coû­teuses à long terme. Il est donc impor­tant de pré­voir des véri­fi­ca­tions pério­diques pour s’assurer que tout est en ordre.

La mise en loca­tion demande une atten­tion par­ti­cu­lière à chaque étape pour garan­tir le suc­cès de votre inves­tis­se­ment immo­bi­lier. En gérant vous-même vos pre­miers biens, vous acquer­rez une pré­cieuse expé­rience qui vous ser­vi­ra tout au long de votre car­rière d’investisseur. Pour appro­fon­dir chaque aspect, n’hésitez pas à consul­ter nos articles dédiés.

Les erreurs à éviter dans l’investissement immobilier

1. Acheter sans calculer la rentabilité réelle

Beau­coup de débu­tants se laissent séduire par des biens qui semblent attrac­tifs en sur­face, mais qui, en réa­li­té, ne génèrent pas de ren­ta­bi­li­té réelle. Il est fon­da­men­tal de tou­jours cal­cu­ler la ren­ta­bi­li­té nette, en pre­nant en compte toutes les charges, impôts, et les éven­tuels tra­vaux.

Un bien peut paraître ren­table au pre­mier abord, mais après cal­cul, vous pour­riez vous retrou­ver avec un cash flow néga­tif.

Le sou­ci du cash flow néga­tif est qu’il sera de plus en plus dif­fi­cile de conti­nuer à inves­tir. Alors qu’a­vec du cash flow posi­tif, plus vous inves­tis­sez et plus vous pou­vez inves­tir.

2. Négliger l’importance de la négociation

Pen­ser que le prix affi­ché est le prix final est une erreur cou­rante. Dans l’im­mo­bi­lier, les biens ne sont pas ren­tables au prix deman­dé ini­tia­le­ment. Il est essen­tiel de négo­cier plus ou moins agres­si­ve­ment pour obte­nir le prix qui vous convient.

Une négo­cia­tion réus­sie peut trans­for­mer un bien moyen en une excel­lente oppor­tu­ni­té d’in­ves­tis­se­ment. Ne pas négo­cier, c’est lais­ser pas­ser une chance d’aug­men­ter votre ren­ta­bi­li­té.

3. Acheter par dépit

La recherche d’un bien ren­table est longue et dif­fi­cile. Les perles rares sont dif­fi­ciles à trou­ver, et il peut être ten­tant de se rabattre sur un bien moyen par dépit ou parce qu’on finit par dou­ter que ce soit pos­sible.

Cepen­dant, ache­ter un bien non-ren­table parce que vous êtes démo­ti­vé est une erreur qui peut vous coû­ter cher. Il vaut mieux conti­nuer à cher­cher la bonne oppor­tu­ni­té plu­tôt que de se lan­cer dans un pro­jet qui génère un effort d’é­pargne au lieu de pro­fits.

4. Ne pas faire d’étude de marché

Un bien peut être superbe et situé dans une zone attrac­tive, mais si la demande loca­tive n’est pas au ren­dez-vous, vous ris­quez de subir de longues périodes de vacance loca­tive. Il est donc essen­tiel de faire une étude de mar­ché appro­fon­die pour s’as­su­rer que le bien que vous envi­sa­gez d’a­che­ter se loue­ra faci­le­ment et à un bon prix. Ne pas le faire, c’est prendre le risque de voir votre inves­tis­se­ment deve­nir un far­deau finan­cier.

5. Sous-estimer les coûts

Énor­mé­ment d’in­ves­tis­seurs débu­tants sous-estiment les coûts de la fis­ca­li­té qui peuvent avoir un impact signi­fi­ca­tif sur la ren­ta­bi­li­té d’un bien immo­bi­lier. Beau­coup d’in­ves­tis­seurs sous-estiment éga­le­ment les coûts réels des tra­vaux ou des réno­va­tions néces­saires pour rendre un bien attrac­tif. Cela peut gra­ve­ment affec­ter la ren­ta­bi­li­té de votre inves­tis­se­ment.

Tou­jours pré­voir une marge de sécu­ri­té pour cou­vrir les coûts inat­ten­dus et évi­ter les mau­vaises sur­prises qui pour­raient com­pro­mettre votre pro­jet.

6. Ne pas se former

N’im­porte quel métier demande un mini­mum de for­ma­tion pour être fait de manière cor­recte. L’in­ves­tis­se­ment immo­bi­lier est un domaine com­plexe et en constante évo­lu­tion. Il ne déroge donc pas à la règle.

De plus, c’est un domaine où vous comp­tez en dizaines, et plus pro­ba­ble­ment en cen­taines de mil­liers d’eu­ros. Les erreurs peuvent donc avoir de lourdes consé­quences.

Il est impor­tant de se for­mer cor­rec­te­ment et de conti­nuer à le faire tout au long de votre car­rière d’investisseur.

Conclusion

L’in­ves­tis­se­ment immo­bi­lier est une aven­ture com­plexe mais enri­chis­sante qui néces­site rigueur, patience et une bonne dose de per­sé­vé­rance. En sui­vant les conseils de ce guide, vous serez mieux armé pour faire face aux défis qui se pré­sen­te­ront à vous, depuis la recherche du bien idéal jus­qu’à sa mise en loca­tion. N’ou­bliez jamais que chaque déci­sion doit être prise avec soin, en vous basant sur des cal­culs pré­cis et une ana­lyse appro­fon­die du mar­ché.

Et sur­tout, conti­nuez à vous for­mer et à vous infor­mer. L’im­mo­bi­lier est un domaine en constante évo­lu­tion, et res­ter à jour vous per­met­tra de prendre les meilleures déci­sions pour assu­rer le suc­cès de vos inves­tis­se­ments à long terme.

Pour aller plus loin :

Com­ment gérer ses finances per­son­nelles ? Com­prendre les tranches d’imposition La fis­ca­li­té des SCI L’imposition des reve­nus fon­ciers